Kinh tế Xây dựng - Giao thông

02/07/2012 - 15:03

Nghịch lý thị trường bất động sản

TTH.VN - Tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà ở thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người.

Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.

Giá cao là vì không minh bạch

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nguyên nhân chính dẫn đến giá bất động sản tăng cao trong thời gian dài vừa qua không phải do giới đầu cơ.

Giá nhà đất vẫn quá cao so với thu nhập của người dân

“Nếu do đầu cơ thì chỉ có thể gây sốt giá trong thời gian ngắn và chỉ có thể đẩy giá lên 10-15% chứ không thể tăng đến hàng trăm phần trăm và kéo dài trong nhiều năm được. Bởi vậy, nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do quản lý bất động sản không minh bạch, không hiệu quả”- ông Nghĩa lý giải.
Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khẳng định, tốc độ tăng dân nhập cư nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, về quy hoạch, xây dựng là nguyên nhân khiến giá bất động sản, nhất là nhà ở tăng cao.

Để hoàn thành một dự án bất động sản thông thường phải mất từ 3-5 năm xây dựng và khoảng 3 năm triển khai các loại thủ tục hành chính. Thời gian kéo dài, thủ tục phức tạp, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn nhiều và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất còn yếu kém... là những lý do làm giá bất động sản ở Hà Nội, TP HCM thuộc “top cao” nhất của thế giới.

Về vấn đề này, ông Bùi Đức Trung, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí Việt Nam phân tích, ngoài tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung còn thấp, thời gian chuẩn bị đầu tư cũng là yếu tố quan trọng tác động về giá. Tại Hà Nội, giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án tương đối khó khăn, phiền hà và mất nhiều thời gian. Hơn nữa, chi phí đất ở Hà Nội tương đối cao. Điều đó làm giá bán nhà ở cũng cao.

Hạ giá vẫn khó thanh khoản

Trên thực tế, sự hạ giá vẫn chưa thể xua tan không khí ảm đạm của thị trường bất động sản. Ông Lê Hoàng Hoán, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Việt lý giải, thị trường bất động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

 

Theo thống kê của Công ty CBRE, trong quý I/2012 thị trường nhà ở tại Hà Nội chứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Thống kê cho thấy 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà đất năm 2007.

Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m2. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2. Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn.

 

Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu. Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Còn đất thổ cư thuộc nội thành Hà Nội, giờ ít nhất cũng có giá 70-80 triệu đồng/m2. Như vậy, tính theo thu nhập trung bình của người dân cả nước (ước khoảng 1.200 USD/năm) thì muốn có 30 m2 đất nội thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi tiêu. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho cán bộ, công chức cải thiện nhà ở còn nhiều hạn chế. Do vậy, những người thu nhập 5-10 triệu đồng/tháng đừng mơ có nhà.

Một Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã khẳng định, với giá nhà ở và mức lương như hiện nay, lương cỡ Bộ trưởng cũng phải mất 40 năm mới mua được nhà. Hiện tại, nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân thì ở Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực.

Ở Việt Nam khoảng 26,6, trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4, 14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ Latinh và Caribe là 2,38 mà theo tính toán của Liên hợp quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3-4 là hợp lý.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà với tổng diện tích nhà ở khoảng 150 triệu m2. Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2, tương đương 110 ngàn căn hộ cho công nhân trong các khu công nghiệp. Cả nước vẫn còn 7,42% nhà đơn sơ, tương ứng với hơn 1,6 triệu căn hộ; còn có 10,64% tổng số căn hộ có diện tích dưới 30 m2/căn.../.

Chia sẻ bài viết


ĐỒNG HÀNH CÙNG DOANH NGHIỆP