Bất động sản đang gặp khó, vì vậy khắp nơi đều treo bảng bán đất, bán nhà.  Ảnh: D. Trương

Thời gian gần đây, ngành bất động sản (BĐS) “kêu” gặp nhiều khó khăn. Mà gặp khó khăn thật. Cứ nhìn vào trái phiếu doanh nghiệp BĐS – một thị trường chiếm cả hàng trăm ngàn tỷ đồng đang tới kỳ đáo hạn; cổ phiếu BĐS tụt dốc sẽ thấy rõ điều này. Nguồn tiền để hình thành BĐS chủ yếu là tiền vay, nhưng nay ngân hàng đã hết room (trần cho vay). Những sản phẩm BĐS sắp hoàn thành và hoàn thành một phần không bán được, người mua sản phẩm thì đắn đo không muốn rót tiền thêm vào một thị trường đang đi xuống… Khó khăn chồng chất khó khăn. Vậy là nhiều công ty BĐS, hiệp hội BĐS kêu cứu và kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho ngành kinh tế này. Nhưng xem ra mọi việc không dễ dàng.

Việc đầu tiên cần khẳng định là thị trường BĐS là một thị trường quan trọng. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, nó chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách, trong đó ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%. Ở Thừa Thiên Huế, hàng năm nguồn thu từ lĩnh vực này cũng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng thu ngân sách. Chẳng những nó chiếm một tỷ trọng lớn trong nền kinh tế mà nếu nó phát triển - đương nhiên là nói đến phát triển theo hướng lành mạnh - nó sẽ kéo theo nhiều thị trường khác phát triển. Nói chung nó có sức tác động lớn lên nền kinh tế, hoặc tốt hoặc không tốt đều mạnh mẽ.

Cho nên, bao giờ Nhà nước cũng để tâm để kiểm soát – kiểm soát quy hoạch, kiểm soát dự án, kiểm soát phát triển quỹ đất, kiểm soát nguồn vốn cho vay… nhưng có vẻ như chưa bao giờ được kiểm soát tốt. Thị trường có lúc tăng trưởng nóng như con ngựa bất kham (như thời gian vừa qua), lại có lúc yếu xìu (như hiện tại). Kiểu nào nó cũng để lại những di chứng không tốt cho nền kinh tế. Thị trường BĐS hứng khởi là tín hiệu vui của nền kinh tế nhưng không phải là toàn thể thị trường. Ví dụ như một nguồn vốn tín dụng ngân hàng, bằng cách nào đó chôn chặt vào đất. Đất cứ thế được đẩy lên nhưng không hình thành công trình, nhà ở, nhà xưởng. Tức là một nguồn lực lớn của xã hội không phát huy hiệu quả. Đó là chưa nói đến giá đất tăng quá cao làm mất nhiều cơ hội nhà ở cho đại bộ phận người dân…

Giá BĐS tăng đã có những tác dụng phụ như vậy. Một khi nó tụt dốc lại càng tai hại hơn. Nhìn vào thị trường BĐS hiện tại, chúng ta sẽ thấy rõ điều này.

Có một điều rất lạ ở thị trường này, khi nhà quản lý, những nhà quan sát thấy những tín hiệu không bình thường ví dụ như tăng nóng, giá đất tăng ở mức được cho là phi lý, những lời cảnh báo được phát ra nhưng chẳng ai chịu nghe, thị trường thì lại càng không. Nó cứ đi theo lực hấp dẫn của nó và kéo theo là một nguồn tiền lớn. Mọi rủi ro có thể lờ mờ nhận biết nhưng đều bị bỏ qua. Và hệ quả đã nhãn tiền.

Khi thị trường hưng phấn, lợi nhuận khủng, có số liệu thống kê giá cổ phiếu BĐS từ tháng 5/2020 – đầu năm 2022 đã tăng 150%. Tức là ai tham gia vào thị trường này đều được hưởng lợi. Xét về mặt thị trường, khi lời thì anh được hưởng, khi khó khăn, không lời hoặc lỗ thì anh chịu chứ… đi kêu ai.

Nhưng như trên đã nói, vấn đề không đơn giản như vậy. Bởi thị trường BĐS nó quan trọng với nền kinh tế như đã nói. Chính phủ không có giải pháp tháo gỡ khó khăn cũng là việc khó nhưng tháo gỡ như thế nào lại là một việc khác.

Nếu có một bài học nào đó được rút ra thì đó là phải hết sức cảnh giác khi thị trường hứng phấn quá đà. Có khi cái lợi thu lại được không bù đắp được cái thiệt.

Nhưng ngặt nỗi, nó vẫn đều đặn diễn ra có tính chu kỳ. Cuộc khủng hoảng kinh tế 2008 cũng bắt nguồn từ BĐS. Ở Thừa Thiên Huế có một thời gian dài BĐS vắng cho mãi đến giữa năm 2017. Giai đoạn này là giai đoạn thị trường liên tục đi lên kéo dài nhất, mãi đến đầu năm 2022. Rất có thể thời gian đi lên kéo dài thì thời gian trầm lắng sẽ kéo dài. Một nguyên lý nó vừa đi lên vừa hút theo một lượng lớn nguồn tiền. Và bây giờ, phải chăng nguồn tiền cho nó đã cạn?

Nguyên Lê