    |
 |
| Phần lớn dự án, công trình xây dựng đảm bảo tiến độ đã phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng |
Bấp cập trong thu hồi, bồi thường, tái định cư
Việc thu hồi đất, bồi thường và tái định cư (TĐC) thời gian qua còn có những bất cập, hạn chế. Đây cũng là một trong những nội dung được nhiều ý kiến đóng góp đề nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần chú trọng hơn đến vấn đề bồi thường đất và TĐC cho người dân.
Thực tế, nói đến thu hồi đất là liên quan đến nhiều tổ chức và quyền lợi, sinh kế của nhiều người dân. Nó cũng là một trong những lĩnh vực nhạy cảm có nhiều khiếu kiện nhất. Ngoài ra, còn tồn tại nhiều hạn chế trong chính sách bồi thường, giá cả bồi thường; tiến độ triển khai các dự án (DA), công trình; trách nhiệm của địa phương chưa hoàn thiện dẫn đến việc hỗ trợ TĐC còn gặp nhiều bất cập. Việc thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi chưa đầy đủ, đồng bộ.
Ông Nguyễn Văn Hòa (Thủy Châu, Hương Thủy) cho rằng, nếu được, Luật Đất đai cần quy định rõ trong luật về quyền của người bị thu hồi đất tại các DA, phải được tham gia ngay từ đầu trong quá trình xây dựng phương án bồi thường, TĐC. Nếu phương án không tốt, không được đại đa số cư dân khu vực đó đồng ý cao thì phải giải trình, thay đổi phương án. Không để thành chuyện đã rồi làm thiệt thòi cho người bị thu hồi đất.
Liên quan đến quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về "Bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất bằng tiền, bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất", nhiều người đang băn khoăn ở quy định về "lợi ích vật chất".
Không riêng ông Hòa mà quan điểm nhiều người khác cũng cho rằng, cần quy định cụ thể, chứ chỉ chung chung như thế dễ dẫn đến hiện tượng các cơ quan thu hồi lạm dụng để bồi thường không thỏa đáng cho người dân.
Còn tiêu chí "tốt hơn nơi ở cũ" cũng cần được ghi rõ trong luật là như thế nào. Vấn đề này liên quan đến đảm bảo các điều kiện cụ thể hỗ trợ TĐC. Ví dụ, để đảm bảo tính công khai, minh bạch, các quy định của luật cũng phải có quy định về mức sống tối thiểu ở nơi TĐC; cùng với đó, cần quy định rõ việc thực hiện đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi… Tránh tình trạng đơn vị, nhà đầu tư nói "tốt hơn nơi ở cũ", nhưng trên thực tế người dân chưa nhận thấy như vậy.
Thẩm định giá đất để chống thất thu thuế
Liên quan đến chính sách chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản (BĐS) cần bàn về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.
Điều 113 Luật Đất đai quy định Chính phủ ban hành khung giá đất (KGĐ) định kỳ 5 năm 1 lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Thời gian thực hiện KGĐ mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong KGĐ thì Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
Thời gian qua cho thấy, KGĐ không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường.
Để khắc phục hạn chế trên, Dự thảo Luật Đất đai có các giải pháp là: Bỏ quy định KGĐ; sửa đổi, bổ sung quy định về các nguyên tắc định giá đất; bảng giá đất, giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành; bổ sung quy định về cơ quan định giá đất cấp tỉnh.
Theo bà Nguyễn Thị Đào, Phó Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp, Điều 153 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất; trong đó có nguyên tắc "Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường".
Với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống, hoặc có những ưu đãi khác.
Theo Điều 154 dự thảo Luật sửa đổi, về bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai, áp dụng vào ngày 1/1 hàng năm. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở TN&MT có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xây dựng bảng giá đất, trình hội đồng thẩm định. Căn cứ kết quả này, UBND tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp, trong đó có trường hợp để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Một trong những căn cứ để tính giá đất là giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất. "Giá giao dịch thực tế" là giá trên hợp đồng hay giá thỏa thuận của các bên. Về pháp lý chỉ có giá trên hợp đồng được công nhận. Tuy nhiên, giá đất giao dịch trên hợp đồng thường thấp, thậm chí thấp hơn nhiều lần so với giá giao dịch thực sự. Do vậy, cần có thêm các phương pháp, căn cứ khác để đảm bảo giá giao dịch nhằm chống thất thu thuế của Nhà nước...