Khó định giá đất

Định giá đất là mấu chốt để các dự án triển khai đúng kế hoạch

Vấn đề “lõi” trong quản lý đất đai

Mới đây, Chính phủ tổ chức hội nghị trực tuyến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị định số 44) và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Tại hội nghị này, nhiều ý kiến cho rằng, vướng mắc trong áp dụng phương pháp ĐGĐ đang làm trì hoãn các dự án, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, giải ngân vốn đầu tư công, thu ngân sách.

Dịp này không riêng đại diện lãnh đạo Thừa Thiên Huế mà nhiều địa phương cho rằng, Nghị định 44 đang tồn tại những bất cập, vướng khâu ĐGĐ, mà các tỉnh không thể áp dụng chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư thông qua giá đất. Bên cạnh đó, việc xác định trường hợp, điều kiện để áp dụng phương pháp ĐGĐ cũng khó thực hiện.

Ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đề xuất, cần có quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh để công tác ĐGĐ đối với từng loại dự án bảo đảm tính thống nhất chung cho cả nước hoặc theo vùng, địa phương. Nên triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giá đất giao dịch trên thị trường phải được đăng ký thông qua sàn giao dịch hoặc trung tâm giao dịch để minh bạch, công khai, đảm bảo việc thu thập dữ liệu xác định giá đất có độ tin cậy cao, phản ánh đúng giá trị thị trường.

 Nhiều doanh nghiệp hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai ở địa phương cũng kiến nghị sớm có quy định cụ thể các phương pháp ĐGĐ, trường hợp và điều kiện áp dụng. Bổ sung trách nhiệm của đơn vị tư vấn, người sử dụng đất, cơ quan TNMT, hội đồng thẩm định và tổ chuyên viên giúp việc cho hội đồng, cơ quan cung cấp thông tin, UBND cấp có thẩm quyền quyết định giá đất khi tham gia ĐGĐ cụ thể.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản tỉnh thông tin, nhiều dự án BĐS cả nước đang bị ách tắc vì không biết áp dụng phương pháp ĐGĐ nào, mỗi phương pháp cho ra một kết quả khác nhau. Ở Thừa Thiên Huế thời gian gần đây gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm, thuê đơn vị tư vấn ĐGĐ. Trong khi đó nhiều dự án phải đóng tiền thuế đất, thuê đất… lại bị chậm, dẫn đến không được giao đất để triển khai. Đây cũng là lý do nhiều địa phương bị ảnh hưởng do thu hút đầu tư, triển khai dự án không đạt kỳ vọng. Hiệp hội BĐS tỉnh kiến nghị nhanh chóng sửa đổi các quy định bất hợp lý để khơi thông nguồn lực đất đai.

Định giá đất hợp lý, nhiều dự án sớm đẩy nhanh tiến độ

Sớm đồng bộ chính sách

Nghị định số 44 áp dụng từ năm 2014 đến nay quy định 5 phương pháp ĐGĐ là: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Gần đây, nhiều quy định mới được ban hành, Luật Đất đai sửa đổi dẫn đến việc áp dụng các phương pháp này nảy sinh những bất cập, rủi ro.

Để tháo gỡ vướng mắc này, đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội, từ tháng 4/2023 đến nay, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo sửa đổi quy định. Trong công điện mới nhất ngày 13/10/2023, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ TNMT trình Chính phủ xem xét, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 theo hướng khoa học, sát thực tiễn, đơn giản hóa thủ tục, giảm tối đa các khâu trung gian, quy định rõ ràng, dễ hiểu, thuận lợi cho người thực hiện và không gây thất thoát ngân sách nhà nước khi thực hiện ĐGĐ, không để tham nhũng, tiêu cực và không để sợ sai, sợ trách nhiệm, không dám làm.

Trong cuộc họp trực tuyến với các địa phương vào cuối tháng 10/2023 mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh, ĐGĐ là vướng mắc lớn nhất trong quản lý đất đai hiện nay, ảnh hưởng đến triển khai các dự án đầu tư.

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TNMT đã dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44 với 4 phương pháp ĐGĐ là: So sánh, thu thập, thặng dư và điều chỉnh hệ số đất. Dự thảo cơ bản hoàn thiện khái niệm, trình tự, nội dung các phương pháp ĐGĐ, điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều quan điểm, ý kiến khác. Do đó, cơ quan soạn thảo tiếp thu, bổ sung, chỉnh sửa dự thảo cho phù hợp trên cơ sở thực tiễn và phương pháp luận đúng đắn. Các quy định cần chặt chẽ, cụ thể để địa phương có đủ căn cứ áp dụng.

ĐGĐ là khâu quan trọng để tính tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất và xác định giá khởi điểm trong đấu giá đất. Sửa đổi quy định về phương pháp ĐGĐ là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, địa phương. Đồng thời, đây cũng là giải pháp giảm rủi ro, tiêu cực trong ĐGĐ.