Ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Giám đốc Sở TN&MT 

Ông có thể thông tin rõ hơn những điểm mới của Luật Đất đai 2024?

Luật Đất đai lần này đã chỉnh sửa, tạo ra những điểm mới trong quy định như về giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư (TĐC), đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… cùng với các quy định liên quan đến đăng ký và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.

Một trong những nội dung quan trọng nhất là việc bỏ khung giá đất và được định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất của các tỉnh không bị giới hạn bởi khung giá đất như trước đây. Các quy định về kế hoạch sử dụng đất đã được phân cấp, giao thêm quyền tự chủ cho các địa phương.

Bên cạnh đó, quy định về giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất khi lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Một điểm mới của Luật Đất đai 2024 là đã đưa quy định về giao đất cho đối tượng trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất vào trong Luật để khắc phục tình trạng trước đây chỉ có hai quy định là giao đất không thông qua đấu giá và giao đất thông qua đấu giá. Đây là một quy định quan trọng để tháo gỡ một số vướng mắc liên quan đến thủ tục giao đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản, các dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc thời gian qua.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ giải quyết được các vướng mắc, tồn tại trong công tác quản lý, sử dụng đất hiện nay không, thưa ông?

Tôi cho rằng, Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết được nhiều vấn đề vướng mắc, tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất trong thời gian qua. Một trong những điểm tích cực là luật lần này khắc phục sự rườm rà, chồng chéo trong các quy trình thực hiện hồ sơ thủ tục, hướng đến đơn giản hóa các hồ sơ, giấy tờ, trình tự thủ tục, bổ sung các quy định và các yêu cầu về hồ sơ, giấy tờ làm sao phù hợp với thực tiễn, tính chất, bản chất lịch sử trong quá trình sử dụng đất đai. Đặc biệt là các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng KT-XH thì lần này Luật Đất đai 2024 đã hoàn thiện các chế định về thu hồi đất, về bồi thường, TĐC nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn so với trước khi bị thu hồi đất.

 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ đẩy nhanh công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

Một điểm mới tích cực của Luật Đất đai 2024 là sự đồng bộ, tương thích với tất cả các luật khác có liên quan nhằm hạn chế tối đa sự chồng chéo, trùng lặp trong quy định. Ngoài ra, Luật Đất đai lần này bổ sung các định chế nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích của người dân đối với quyền sử dụng đất.

Thời gian qua, nhiều công trình, dự án khi GPMB, thu hồi đất nhưng lại bồi thường giá thấp hoặc TĐC chưa tương xứng với nơi ở cũ dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại… Như ông chia sẻ trên thì thời gian đến ở Huế có khắc phục tồn tại đó không?

Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ khung giá đất, việc quy định giá đất do địa phương thực hiện để phù hợp với tình hình thực tế, cũng như giá đất chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường. Giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng sẽ được xác định phù hợp với đơn giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất, TĐC thì việc bố trí TĐC phải hoàn thành trước khi cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất. Luật lần này đã có quy định bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng nhà ở. Theo quy định này, căn cứ quỹ đất, quỹ nhà và tình hình thực tế tại địa phương quy định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở để bồi thường cho người có đất thu hồi. Với những quy định này sẽ giải quyết được vướng mắc lâu nay khi Nhà nước thu hồi đất và bồi thường thỏa đáng cho các trường hợp bị thu hồi.

Một vấn đề không chỉ người dân Huế quan tâm là lâu nay đất không có giấy tờ sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nhưng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ được xem xét. Ông có thể cho biết rõ hơn về vấn đề này?

Việc cấp “sổ đỏ” đối với gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được Luật Đất đai 2024 quy định từng trường hợp cụ thể. Đây là nét nổi bật, ưu việt của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai năm 2013. Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 3 trường hợp đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ, gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trước ngày 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến 15/10/1993; và từ 15/10/1993 tới trước ngày 1/7/2024.

Ngoài ra, đối với sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 cũng được xem xét cấp “sổ đỏ” theo quy định tại Điều 139; trường hợp giao không đúng thẩm quyền cũng được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 140; còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp sổ đỏ mà không phụ thuộc, hạn chế bởi yếu tố quy hoạch; đối với đất ở thì chỉ cần phù hợp một trong các quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn).

Ông nghĩ gì về sự phát triển thị trường bất động sản (BĐS) sau khi luật có hiệu lực?

Thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đồng thời cũng có hiệu lực thi hành. Tôi kỳ vọng việc thực thi đồng bộ các quy định của pháp luật chuyên ngành sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn, bất cập trong thủ tục pháp lý mà các dự án BĐS đã gặp phải trước đây. Từ đó tạo động lực cho thị trường BĐS phục hồi, vận hành thông suốt. Mặt khác, với việc bỏ khung giá đất hứa hẹn bảng giá đất của tỉnh sẽ càng tiệm cận mức giá thị trường. Qua đó, góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu đô thị.

Đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư với Nhà nước, Nghị định 71/2024/NĐ-CP, ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã rà soát, quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các yếu tố hình thành nên doanh thu và chi phí trong phương pháp thặng dư khi xác định giá đất, do đó mức giá đất được xác định để tính thu tiền sử dụng đất của dự án sẽ đảm bảo hài hòa, cân đối giữa lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp.

Với vai trò là cơ quan tham mưu, ông cảm nhận như thế nào khi bước đầu triển khai Luật Đất đai 2024 tại địa phương?

Tôi nhận thấy có những thuận lợi và khó khăn. Nói về thuận lợi là được các bộ, ngành, tỉnh nhà quan tâm, chỉ đạo sát sao; trước khi thực hiện đã có các hội nghị tập huấn, triển khai luật, giải đáp những thắc mắc đối với các nội dung mới quy định phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Đến nay, Sở TN&MT đã tham mưu lãnh đạo tỉnh phối hợp các sở, ngành, đơn vị liên quan triển khai, phổ biến Luật Đất đai năm 2024 đến cán bộ cơ sở, giúp họ nắm bắt các nội dung của Luật để triển khai hiệu quả.

Về khó khăn, theo quy định của Luật Đất đai trước đây, bảng giá đất được xây dựng 5 năm/lần do ngành TM&MT chủ trì tham mưu UBND tỉnh. Hàng năm, Sở Tài chính sẽ tham mưu UBND tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, hiện tại theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá này được xây dựng, ban hành hàng năm, đã bỏ hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Vì vậy, công việc của ngành TM&MT trong việc tham mưu UBND tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm sẽ mất nhiều thời gian, cần nhiều nhân lực hơn…

Xin cảm ơn ông!

Minh Văn (Thực hiện)