Khu đất phân lô bán nền ở phường Thủy Xuân

Với túi tiền vừa phải, muốn có được chỗ “an cư”, nhiều người chọn phương án khả dĩ nhất là tìm mua những lô đất xen cư  trên dưới trăm m2 để làm nhà ở. Chỉ cần có đường đi thoáng, hoặc hạ tầng tương đối là chấp nhận được.

Làm ăn công khai

Qua lời giới thiệu của người quen, chúng tôi tìm đến khu đất đang được phân lô và treo bảng rao bán ở khu vực phường Thuỷ Xuân (TP. Huế), cách nhà máy nước Quảng Tế chừng 1km. Khu đất này có nhiều hướng đi, một từ đường Thanh Hải, hướng khác từ đường Lê Ngô Cát rẽ vào. Xung quanh khu đất nhà cửa còn thưa thớt.

Liên lạc theo số điện thoại được in trên bảng quảng cáo rao bán, chúng tôi được Nam, nhân viên Công ty Bất động sản Ân Nam giới thiệu còn khoảng 10-11 lô trong tổng số 22 lô được chia. Diện tích lô nhỏ nhất 100 m2, lô lớn nhất 110m2, đảm bảo đúng quy hoạch xây dựng.

Một trong số khu dân cư mới mọc lên từ đất phân lô xen ghép trên đường Lê Ngô Cát

Nam tư vấn về giá bình quân mỗi lô tùy từng vị trí từ 3-3,5 triệu đồng/m2, lô đẹp nhất giá 3,8 triệu đồng/m2; trong đó diện tích đất ở khoảng 70m2/lô, còn lại đất vườn. Khi hỏi về hạ tầng, Nam khẳng định, công ty đã đầu tư điện, đường bê tông rộng 3m, ô tô vào tận nhà. Gặng hỏi vì sao chưa thấy có hệ thống mương thoát nước, Nam phân trần: “Không phải như các khu quy hoạch của nhà nước đầu tư, nên hạ tầng như vậy là nhất rồi! Rất khó tìm đâu ra lô đất có hạ tầng, vị trí đẹp, giá cả vừa phải như khu đất này”.

Thay vì mua đấu giá những khu đất quy hoạch không kiếm lời nhiều, dễ đọng vốn, hay những miếng đất “đắc địa” cần vốn lớn, Quốc thường tìm mua những khu đất rộng, dễ bán nằm ở vùng ven tại phường Thủy Xuân, Hương Long, An Tây (TP. Huế). Không hề giấu giếm, Quốc mách nước: “Nếu có vốn thì ôm trọn khu đất để tự giao dịch, còn không sẽ kêu gọi nhà đầu tư khác, rồi kiếm lời bằng phần trăm chênh lệch hai bên thỏa thuận. Muốn bán nhanh, ít nhất cũng phải đầu tư hạ tầng tối thiểu về điện, đường, dễ kết nối các dịch vụ công cộng”.

Ông Phan Văn Thông, Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường cho rằng, khá dễ dàng đối với những đơn vị tư nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) khi chỉ cần mua một khu đất rộng tầm 2.000-3.000 m2, rồi tính toán phân thành nhiều lô nhỏ và nếu được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu là đất nông nghiệp, đất vườn hay đất trồng cây lâu năm), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có thể giao dịch mua bán, làm nhà ở. Trong khi, việc đầu tư hạ tầng cơ sở hầu như không đảm bảo, có những nơi thiếu hệ thống thoát nước, diện tích xây dựng nhỏ, đường đi hẹp...

Người mua “dễ tính”

Hoạt động phân lô bán nền không chỉ sôi động ở TP. Huế mà còn “ấm” lên ở các khu đô thị vùng ven. Cùng trong nghề kinh doanh BĐS, anh Tình thường săn lùng những khu đất có giá mềm trong dân, nằm ở các phường vùng ven TX. Hương Thuỷ, nơi có tiềm năng về phát triển hạ tầng, đường giao thông hay những công trình công ích “hút” dân để dễ dàng mua bán, kiếm lời nhanh.

Thường những khu đất anh Tình tìm mua rộng hơn ngàn m2. Khách hàng có nhu cầu mua chừng nào thì anh sẽ xin cắt, làm thẻ đỏ sang tên chính chủ.

Khi đặt vấn đề về hạ tầng, anh Tình giải thích: “Thường trước khi quyết định mua, khách hàng tìm hiểu rất kỹ, như đường đi chung ô tô vào được không, thuận tiện để bắt nước, điện hay không, hệ thống mương thoát nước như thế nào, diện tích phần đất được phép xây dựng... để định giá mua phù hợp thị trường, túi tiền”.

Anh Tình cho biết, tiền nào của ấy, những lô đất “thô” chưa được san lấp mặt bằng, hạ tầng thì có giá khác; có “phác họa” đầu tư sơ hạ tầng thì giá cao hơn, tùy năng lực của chủ kinh doanh. Tuy nhiên, phần lớn thường chọn mua đất “thô” giá rẻ rồi đến lúc nào làm nhà tính sau.

Chính vì nhiều chủ khu đất phân lô ngại đầu tư hạ tầng và sự lựa chọn “dễ dãi” của người mua, nên đến khi làm nhà, không ít trường hợp phải tự xoay xở, dở khóc dở cười bởi hạ tầng trống trơ. Đây cũng là điều đáng lo vì dễ hình thành những khu nhà hộp với hạ tầng không đảm bảo, chắp vá, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và môi trường.

Với mức thu nhập trung bình, vợ chồng anh Tri quyết định mua lô đất xen cư trong con hẻm nhỏ đường Lê Ngô Cát, phường Thuỷ Xuân với diện tích hơn 90m2. Làm nhà, dù chỉ được phép xây dựng trên diện tích 60m2 đất ở, nhưng để đáp ứng công năng sử dụng, anh đánh liều xây hết phần diện tích đất vườn. Không xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, anh Tri chọn phương án nộp phạt do vi phạm xây dựng sai phép.

Không riêng trường hợp anh Tri, những ngôi nhà sát liền kề hầu như đều vi phạm tương tự. Khi hỏi về cơ sở hạ tầng hiện có, anh Tri thừa nhận tuy không bằng các khu quy hoạch của nhà nước hay của các tập đoàn, công ty BĐS lớn, nhưng cơ bản có đường, điện, nước, thông tin liên lạc. Tình trạng này không chỉ làm nhà nước thất thu mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý về đất đai, vi phạm quy hoạch xây dựng.

Hiện, mức giá đất nền khởi điểm ở các khu quy hoạch của nhà nước từ 5,5 - 7,5 triệu đồng/m2. Có những lô khi đấu, giá đội lên 10-12 triệu đồng/m2. Nhiều dự án BĐS lớn như: khu đô thị An Vân Dương (Hương Thủy); Huế Green City, khu đô thị Phú Mỹ Thượng (Phú Vang)… rao bán đất nền với nhiều mức giá, thấp nhất khoảng 4,5 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 9 triệu đồng/m2. Đất nền xen cư có giá từ 3 - 4,5 triệu đồng/m2; những nơi có vị trí đẹp, gần trung tâm, hạ tầng đảm bảo có giá từ 6 -7 triệu đồng/m2.

Với mức thu nhập của cán bộ công chức, công nhân, sức mua tầm 500 triệu đồng/lô trở xuống là có thể chấp nhận. Vì nếu vay thế chấp 300 triệu đồng trong vòng 5 năm, người mua phải có tổng thu nhập trên 15 triệu đồng/tháng mới có khả năng trả cả gốc và lãi (nếu lãi suất 10,5%/năm) khoảng 7,5 triệu đồng/tháng. Đây cũng là mức thu nhập đảm bảo để ngân hàng cho vay. Nếu lãi suất ổn định, trong 5 năm, người vay phải trả tiền lãi khoảng 80 triệu đồng cho gói vay 300 triệu đồng và 134 triệu đồng cho gói vay 500 triệu đồng.

Đối với người kinh doanh BĐS, nếu đầu tư“trúng” thì có khả năng sinh lợi cao hơn nhiều so với lãi ngân hàng, nên rất khó để nói nên đầu tư vào đất quy hoạch, dự án hay đất xen cư, vì còn phụ thuộc vào thị trường BĐS, thực lực tài chính và lãi suất ngân hàng.

Bài, ảnh: HOÀI THƯƠNG

 (còn nữa)