Nhà ở thương mại thuộc dự án The Manor Grown đã bán hết dù chưa hoàn thiện toàn bộ

“Đứt đuôi” vì chạy theo cơn sốt

Sau phiên đấu giá thành công 25 lô đất tại thôn Ngọc Anh, xã Phú Thượng (Phú Vang) với giá khởi điểm 3 triệu đồng/m2 (bình quân giá khởi điểm mỗi lô từ 320- 607 triệu đồng), đến thời hạn nộp tiền (ngày 17/7), Trung tâm Phát triển quỹ đất (PTQĐ) huyện Phú Vang chốt được 10/25 lô đấu trúng bỏ tiền cọc (52 triệu đồng/lô), có nghĩa không nộp tiền đất trúng đấu giá. Sở dĩ tình trạng bỏ cọc nhiều như vậy theo lý giải từ phía cơ quan chức năng do mức giá đấu quá cao so với giá khởi điểm gấp hơn 5 lần, tương ứng giá đấu lên từ 14,5- 16,5 triệu đồng/m2. Quy ra giá mỗi lô trung bình từ 1,7- 2,8 tỷ đồng.

Trước đó, ngày 11/5/2019, 21 lô tại khu quy hoạch dân cư thôn Dương Nỗ Cồn (xã Phú Dương) được đưa ra đấu giá với 275 hồ sơ tham gia đấu. 21 lô có giá khởi điểm 700 nghìn đồng/m2 được bán hết tại phiên đấu với giá đấu tăng lên từ 4,64-6,4 triệu đồng/m2, tương đương từ 764-1.442 triệu đồng/lô. Đây được cho là thời điểm sốt nhất của thị trường bất động sản (BĐS) trên địa bàn tỉnh. Điều đáng nói, đến thời hạn nộp tiền trúng đấu giá đất, có đến 18/21 trường hợp trúng đấu giá bỏ tiền cọc (19 triệu đồng/lô).

Ngoài những đợt bỏ cọc với số lượng lớn kể trên, một số khu đất đấu giá khác ở Phú Vang như: Chiết Bi, Lại Thế, Tây Trì Nhơn (Phú Thượng) có từ 4-6 trường hợp bỏ cọc và 4/10 lô đất đấu trúng ở thôn Hải Thanh (xã Phú Thanh) cũng bỏ cọc (24 triệu đồng/lô) khi có những lô được đấu từ giá khởi điểm 800 nghìn đồng/m2 lên 5,7 triệu đồng/m2.

Lý giải số trường hợp bỏ cọc có dấu hiệu tăng một cách đột biến so với thời gian trước, ông Lê Văn Tưởng, Giám đốc Trung tâm PTQĐ huyện Phú Vang cho rằng, trước kia, người dân tham gia đấu giá thường có nhu cầu thực sự về đất ở, nên không xảy ra sốt giá như thời gian gần đây. Thậm chí có những khu từng đưa ra đấu giá nhưng rất ít người mua, buộc lòng địa phương phải tìm giải pháp kích cầu. Thế nhưng, thời gian gần đây, nhiều khu đất mở bán, giá đấu tăng vọt gấp từ 5-9 lần so với giá khởi điểm.

“Có thể xuất hiện đối tượng đầu cơ, kích giá, hay thủ thuật của giới kinh doanh..., nhưng việc này theo cơ chế thị trường, nên rất khó để kìm hãm đầu cơ, sốt giá, dù địa phương rất nỗ lực”, ông Tưởng nói.

Phân khúc nhà ở xã hội, chung cư đang có nhu cầu lớn

Tránh nhiễu thông tin

Không chỉ những khu đất ở Phú Vang được đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, cách đây vài tháng, khu quy hoạch ở Thủy Thanh, Thủy Dương (TX. Hương Thủy) khi Trung tâm PTQĐ TX. Hương Thuỷ đưa ra đấu từ mức giá khởi điểm 13,5-16 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí) được đấu lên 21-25 triệu đồng/m2, tăng trên 60% so mức giá khởi điểm.

Thế nhưng, chỉ sau một thời gian ngắn, khi Trung tâm PTQĐ tỉnh đưa ra bán đấu giá khoảng 40 lô cũng tại các khu Thủy Thanh, Thủy Dương..., mức giá đấu trúng chỉ từ 13-17 triệu đồng/m2, tăng 5-10% so giá khởi điểm. Theo ông Nguyễn Văn Tú, Giám đốc Trung tâm PTQĐ tỉnh, mức tăng này chứng tỏ giá thị trường sát giá nhà nước, không có hiện tượng đội giá, sốt ảo. Dù không sôi động kể từ sau tháng 6 đến nay, nhưng điều này cho thấy dấu hiệu về một thị trường BĐS bền vững.

Nửa đầu năm 2019, giá đất ở, nhà ở giao dịch trong dân sốt theo thị trường mua bán đất nền quy hoạch, tuy nhiên số này không đáng kể.

Từ đầu năm đến nay, Trung tâm PTQĐ tỉnh đã đưa ra đấu giá khoảng 80 lô đất. Dự kiến đến cuối năm, đơn vị sẽ đưa ra đấu thêm khoảng 100 lô đất tại các khu vực quy hoạch Thủy Dương, Thủy Thanh, Thủy Vân (TX. Hương Thủy). Phấn đấu trong năm 2019, đảm bảo thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất cấp tỉnh đạt 500 tỷ đồng và cấp huyện khoảng 500 tỷ đồng.

Theo nhiều người phân tích, do một số đối tượng đầu cơ BĐS hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá lên cao nhằm thu lợi bất chính, làm bất ổn thị trường. Nếu người nào không tỉnh táo, sẽ rất dễ vướng vào cơn sốt ảo này.

Việc hơn 70 lô đất ở phường Phú Bài (TX. Hương Thủy) thuộc dự án Eco Lake của Công ty Đất Xanh Bắc miền Trung đã được rao bán với tiền cọc mỗi lô khoảng 400 triệu đồng, nhưng sau một năm vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua cho thấy ngoài sự quản lý lỏng lẻo của cơ quan chức năng, chiêu trò của chủ đầu tư, một phần do người dân “tin” một phía vào chủ đầu tư mà không kiểm chứng thông tin.

Mặt khác, do người mua thường chạy theo tâm lý đám đông, nên vô tình “tiếp tay” và bị “cuốn” theo cơn sốt ảo. Chẳng hạn, trong số những người bỏ cọc hay đấu “hớ” với giá quá cao có thể vừa là đối tượng kinh doanh BĐS tham gia dở chiêu trò, cũng có thể có thêm người dân có nhu cầu thực bị “mắc bẫy”. Chung quy, khi giá đất, nhất là tại các phiên đấu giá được đẩy lên quá cao, chịu thiệt nhất vẫn là những người có nhu cầu thực sự.

Quản lý và giám sát

Tình trạng bong bóng thị trường BĐS trong thời gian qua trên địa bàn là do các nhà đầu tư BĐS từ các tỉnh, thành khác đổ về với mục đích gom hàng, đẩy giá. Trong thời điểm đó, một phần do ngân hàng chưa thắt chặt vốn vay, phần khác do nguồn đất của Nhà nước đưa ra bán lại chưa nhiều. Nhưng đến khi tỉnh có đất để tung ra thị trường thì nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS lại rút lui.

Theo ông Nguyễn Văn Tú, cần nhất bây giờ là phải đảm bảo thị trường minh bạch về thông tin và quan trọng hơn nữa là phải đầu tư thường xuyên và đúng nơi đúng chỗ để có quỹ đất cung ứng nhu cầu thị trường. Điều này sẽ hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, thao túng, lũng đoạn thị trường, tránh những bất lợi cho người mua thực sự.

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, việc “ấm” lên đối với thị trường đất nền một phần do nhu cầu mua đất ở của người dân tăng. Nhưng sôi động nhất chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam, Đông Nam. Sự tăng trưởng thị trường đất nền khu vực này tạo sức lan tỏa ra các dự án đất nền ở Phú Vang, Hương Thủy.

Theo ông Nguyễn Phước Bửu Hùng, hiện thị trường chưa có nhiều loại hình BĐS để cung cấp, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất phân lô bán nền, BĐS cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội rất lớn nhưng lại đang thiếu.

Đối với phân khúc đất nền đã xuất hiện tình trạng sốt ảo, đẩy lên cao không đúng giá thị trường với mức tăng hơn 30%. Nhưng hiện tại, thị trường đang có dấu hiệu chững lại và hạ nhiệt về lại ngang mức ban đầu.

Ngược lại, nhà chung cư, nhà ở xã hội lại có nhu cầu thực lớn, vì hầu như các dự án nhà ở xã hội tung ra thị trường đều được bán hết.

Để quản lý và giám sát tốt thị trường BĐS, Sở Xây dựng đưa ra nhiều giải pháp, trong đó xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà đất, BĐS, như: vị trí, quy hoạch các dự án; rà soát các dự án chậm thực hiện, không thực hiện để thu hồi, chuyển nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện; tăng cường kiểm tra, rà soát, thông tin về năng lực của chủ đầu tư, tính hợp pháp của dự án về mặt quy hoạch, đất đai, giá cả hợp lý... nhằm tránh thiệt hại cho người mua, tranh chấp khiếu kiện.

Theo Sở Xây dựng, hiện có 9 dự án liên quan BĐS triển khai trên địa bàn, gồm các dạng: nhà ở xã hội (4 dự án); nhà ở thương mại, hỗn hợp văn phòng - nhà ở; những khu dự án phân lô bán nền. Diện tích quy hoạch 9 dự án khoảng 184,6ha, gồm: khu nhà ở An Đông (16,2ha), khu đô thị mới An Cựu (32,38ha), khu đô thị mới Mỹ Thượng (43,1ha), khu văn phòng và nhà ở (4,19ha), khu phức hợp Thủy Vân (34,71ha), khu đô thị mới Đông Nam Thủy An (22,9ha), khu ở căn hộ cao cấp, biệt thự đa chức năng, dịch vụ, thương mại (16,41ha), đầu tư xây dựng khu dân cư Hương An (3,8ha), khu nhà ở Tam Thai (10,9ha).

Bài, ảnh: HOÀI THƯƠNG