THÔNG CÁO GỬI KHÁCH HÀNG

I. Là một trong 7 dự án nhà ở xã hội được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư, dự án Nhà ở xã hội Chung cư Xuân Phú được các cơ quan quản lý Nhà nước, các đơn vị tài trợ vốn, khách hàng đánh giá rất cao về chính sách hỗ trợ khách hàng, giá bán và chất lượng sản phẩm. Chúng tôi xin trích dẫn đoạn đánh giá sau trên Báo Thừa Thiên Huế “Trong 7 dự án nhà ở xã hội ở Thừa Thiên Huế thì dự án Nhà ở xã hội - Chung cư Xuân Phú là điểm sáng về chất lượng xây dựng, tiến độ và  các giá trị tổng thể. Dự án cũng được nhiều người ghi nhận về những cố gắng của chủ đầu tư trong việc xóa bỏ những “định kiến” về nhà thu nhập thấp thì chất lượng thấp”. Trong tình hình khó khăn chung của các dự án nhà ở xã hội do gói hỗ trợ vay vốn ngưng giải ngân, gói vay mới chưa thể tiếp cận, Công ty vẫn tập trung nhiều giải pháp nhằm huy động nguồn lực đẩy nhanh tiến độ dự án, bàn giao nhà đúng thời hạn theo cam kết với khách hàng và các quy định của pháp luật liên quan.

II. Về giá bán: Hiện, Công ty đã và đang thực hiện nghiêm túc các nguyên tắc và  phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể, theo Thông tư 20/2016/TT-BXD  (Thông tư 20) hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP (Nghị định 100) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, thì:

1. Nguyên tắc xác định giá bán đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án:

• Do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 21 Nghị định 100 và là giá của căn hộ hoặc căn nhà đã hoàn thiện về xây dựng;
• Giá bán được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy);
• Căn cứ nguyên tắc xác định trên, chủ đầu tư xây dựng giá trình UBND cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở xã hội và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì UBND cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá.
• Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đề nghị thẩm định giá của chủ đầu tư, cơ quan được giao thẩm định giá có trách nhiệm tổ chức thẩm định và có văn bản thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu tư, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý và nội dung cần chỉnh sửa (nếu có). Căn cứ văn bản thông báo kết quả thẩm định, chủ đầu tư ban hành giá bán trên nguyên tắc không được cao hơn giá đã được thẩm định.
• Nếu quá thời hạn nêu trên mà đơn vị được giao thẩm định giá không có văn bản thông báo kết quả thẩm định thì chủ đầu tư được quyền ban hành giá theo phương án giá đã trình thẩm định và ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng, nhưng trước khi ký hợp đồng chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư ban hành đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi. Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở.

1. Phương pháp xác định giá được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức (10%-15%) và thuế giá trị gia tăng; chưa bao gồm chi phí bảo trì. Thông tư 20 quy định rõ công thức để tính giá theo phương pháp trên.

1. Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2016, Công ty  đã được phép mở bán căn hộ theo phương thức bán nhà hình thành trong tương lai. Về giá chào bán theo phương thức này, phía Công ty đã có hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Do dự án đang trong quá trình đầu tư triển khai, chưa hoàn thành và chưa quyết toán công trình, nên các cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép chủ đầu tư bán với giá đề nghị thẩm định. Như vậy, về nguyên tắc giá bán của Công ty hiện nay đã, đang và sẽ áp dụng thực chất là giá tạm tính. Sau khi có thông báo đơn giá chính thức của cơ quan thẩm định, công ty sẽ thực hiện quyết toán với người mua nhà theo quy định của Thông tư 20.
2. Hợp đồng mua, bán nhà tại dự án thực chất là văn bản mà các bên thỏa thuận mua, bán một tài sản chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong hợp đồng. Đó là nhà ở gắn liền trên đất sẽ hình thành trong tương lai thông qua việc bên bán xây dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng mua bán được ký kết. Quá trình xây dựng và tạo lập nhà, về nguyên tắc số lượng và chất lượng nhà bán sẽ được hình thành trên cơ sở các lý do pháp lý sau đây: Thứ nhất, hình thành trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế, bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được công khai với bên mua và giao kết tại hợp đồng mua bán. Do đó, bên mua cần tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý, hồ sơ thiết kế hoặc mô hình được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để đi đến quyết định ký hợp đồng mua. Thứ hai, nhà ở được xây dựng và tạo lập theo hồ sơ thiết kế, bản vẽ được điều chỉnh, bổ sung do yêu cầu của pháp luật (quy định mới hoặc do sai sót, thiết kế thiếu của thiết kế ban đầu.v.v..); hoặc do nhu cầu của khách hàng được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cả hai lý do nêu trên, bên chủ đầu tư (bên bán) phải có trách nhiệm cung cấp những thông tin một cách rõ ràng và chi tiết tại các phụ lục kèm theo hoặc tại các thông báo gửi bên mua. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở tại dự án thực chất là loại hợp đồng mà hai bên đã và đang thỏa thuận với nhau về mua, bán một tài sản đang hình thành, có thể thay đổi về số lượng, chất lượng và đơn giá tính.
3. Do đặc điểm của việc mua bán nhà hình thành trong tương lai, nên Công ty  cam kết thực hiện theo nguyên tắc: Các hứa hẹn, đề xuất, chấp thuận, thống nhất  thường được thể hiện bằng văn bản thỏa thuận giữa các bên; tài liệu, thông tin liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai bên bán sẽ được cập nhật một cách đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Các tài liệu này vô cùng quan trọng trong việc xác định tài sản sẽ hình thành trong tương lai (bên mua mua cái gì và bên bán bán cái gì) cũng như là chứng cứ quan trọng trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên.
4.  Về việc quản lý sử dụng chung cư: Ngay từ khi ký hợp đồng với khách hàng, trên cơ sở các quy định của luật pháp, Công ty đã có một phụ lục gửi kèm về đề án quản lý sử dụng Chung cư Xuân Phú, trong đó gồm có văn bản về nội quy quản lý sử dụng chung cư Xuân Phú; văn bản thông báo về một số nội dung liên quan đến phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ chung cư Xuân Phú. Riêng đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014 là không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và các chí phí khác do đơn vị cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận với người thừa hưởng), Công ty đang áp dụng khung giá 4.500 đ/m2 sd/tháng theo quy định tại Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND, ngày 23/5/2014 của tỉnh Thừa Thiên Huế. Các loại phí khác: Dự kiến sẽ áp dụng tại Chung cư Xuân Phú theo nguyên tắc dựa trên chất lượng dịch vụ cung cấp, và theo biến đồng giá thị trường và có tính đến yếu tố hỗ trợ, ưu đãi. Riêng về giá trông giữ xe máy, xe điện, xe đạp, công ty đang tạm áp dụng mức giá thấp hơn khung giá quy định tại văn bản Quyết định số 30 /2017/QĐ-UBND, ngày 12/5/2017 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quy định giá dịch vụ trông giữ xe trên địa bàn tỉnh.
5. Về giải quyết các thắc mắc nảy sinh và các tranh chấp dân sự liên quan vấn đề mua bán nhà tại dự án (nếu có):  Công ty mong muốn quý khách hàng cùng xử lý theo điều khoản mà hai bên đã cam kết với nhau như sau: Ưu tiên cách thức cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải để đi đến thống nhất phương án giải quyết tranh chấp mà không cần tới sự tác động hay giúp đỡ của bên thứ ba. Hai bên cam kết không lạm dụng các diễn đàn thông tin, cơ quan truyền thông, mạng xã hội để đưa các thông tin không trung thực, sai trái liên quan đến tranh chấp dân sự phát sinh giữa hai bên làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên. Trong trường hợp các bên đã sử dụng cách thức ưu tiên nêu trên mà không thương lượng được thì có thể hòa giải qua trung gian dưới sự hỗ trợ, giúp đỡ của người thứ ba (người trung gian hòa giải). Trung gian hòa giải có thể là cá nhân, tổ chức do các bên tranh chấp chọn lựa hoặc do pháp luật qui định. Trong trường hợp các bên đã sử dung các cách giải quyết nêu trên không thành  thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
6. Về các chi phí phát sinh trong đợt bàn giao nhà lần đầu, Công ty xin thông báo với các cơ quan báo chí và truyền thông được biết: Các chi phí phát sinh mà công ty đã có thông báo đến khách hàng là các chí phí phát sinh liên quan đến số lượng và chất lượng nhà thay đổi do lý do thứ hai nói tại mục 4 nêu trên.

Công ty xin đưa ra một vài ví dụ khách hàng có thể hiểu đúng hơn. Đối với việc thay cửa sổ kính 3 ly thành 5 ly: khách hàng ký hợp đồng, thiết kế ban đầu có phụ lục kèm theo, kính cửa sổ là 3 ly. Nhưng trong giai đoạn 2, theo hướng dẫn của luật, có điều chỉnh mới về chất lượng công trình (điều chỉnh nhiều điểm). Theo đó, nhà cao tầng không được làm kính thủy (vỡ ra có cạnh sắc nhọn) mà yêu cầu kính cường lực để đảm bảo an toàn. Vì thế công ty phải điều chỉnh thay thế cửa kính theo ký kết ban đầu là 3 ly thành 5 ly như quy định của Luật. Vì đó, Công ty đã thông tin và thương lượng với khách hàng về khoảng chênh lệch trong đầu tư này. Tuy nhiên, có thể nhiều khách hàng chưa hiểu rõ về các quy định này dẫn đến có một vài ý kiến chưa đồng tình. Công ty đang tập trung giải thích cũng như đưa các căn cứ pháp lý để giải thích giúp người dân hiểu chung tay cùng nhà đầu tư xây dựng chung cư Xuân Phú ngày càng hoàn thiện hơn.

Về kiến trúc mặt ngoài đô thị, Sở Xây dựng yêu cầu cụ thể, tất cả những lô hướng mặt ra đường đô thị chính, không được phơi phóng làm mất mỹ quan đô thị. Do đó Công ty đã bố trí khung sắt, chậu cảnh. Những vấn đề này thuộc nhóm chi phí phát sinh do yêu cầu của quy định vì thế việc thông báo điều chỉnh thêm một số chi phí phát sinh là bất khả kháng. 

1. Trong bản thông báo, Công ty đã thông báo một cách rõ ràng, chi tiết về những căn cứ pháp lý và một số nội dung, đơn giá điều chỉnh phát sinh cho bên mua. Trong nhóm các chi phí phát sinh do yêu cầu của pháp luật liên quan đến chất lượng công trình, bên bán chỉ liệt kê những chi phí phát sinh gắn liền với căn hộ (các phát sinh liên quan đến an toàn tính mạng là chủ yếu), không yêu cầu khách hàng trả thêm các chi phí phát sinh khác liên quan đến điều chỉnh các hạng mục thuộc phần sở hữu chung, mặc dù về nguyên tắc các chi phí đó đều liên quan đến chất lượng căn hộ mà bên mua được thụ hưởng (bên mua được mua cái gì), bên bán có quyền thương lượng để bên mua trả thêm; không yêu cầu khách hàng trả thêm các chi phí cho các hạng mục mà theo quy định pháp luật chủ đầu tư được hỗ trợ ( Trước đó theo dự toán ban đầu đã được tính khấu trừ vào việc giảm giá trong giá bán tạm tính), nhưng thực tế chủ đầu tư không được hỗ trợ, mà phải bỏ chi phí đầu tư (Ví dụ như hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật trong khu theo dự toán phê duyệt là 13.8 tỷ; chí phí đầu từ về điện 1.8 tỷ; chi phí hệ thống cung cấp nước v.v..)

Trên đây là một số thông cáo mà Công ty CP Xây dựng và Đầu tư Xuân Phú gửi đến khách hàng với mong muốn khách hàng đồng hành cùng với Công ty trong việc thông tin một số chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội; nguyên tắc và phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội; các quy định pháp lý và đặc điểm liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai; những khó khăn, vướng mắc mà các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang gặp phải.v.v..

Trân trọng !

TỔNG GIÁM ĐỐC

Phạm Tư Oanh