Dự án The Manor Crown Tower Huế. Ảnh: ĐĂNG TUYÊN
Quản lý Nhà nước trong mọi lĩnh vực là điều Nhà nước phải làm. Trong thực tế, những yếu tố mới luôn luôn phát sinh nên việc điều chỉnh những quy định để quản lý về mặt Nhà nước tốt hơn cũng được hiểu là phải thay đổi liên tục cho phù hợp.
Chưa biết những thay đổi cụ thể sẽ như thế nào, nhưng tiếp cận những thông tin kiến nghị sửa đổi của Tổng cục Quản lý Đất đai xem ra không dễ thực hiện. Ví dụ như những kiến nghị: “Quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá”.
Cảm nhận đầu tiên là chúng ta sử dụng những biện pháp mang tính hành chính để can thiệp thị trường là điều không nên và hoàn toàn không dễ. Đất đai cũng là một mặt hàng (mặt hàng đặc biệt ở chỗ là nó không mất đi và cũng không sinh ra thêm), vì thế nó cũng chịu sự chi phối của quy luật cung - cầu. Ví dụ trong thời gian qua, có nhiều vùng, đất tăng giá chóng mặt, có khi chúng ta cho là phi lý, nhưng thị trường thì có cái lý của nó. Không có người mua hoặc không có nhiều người mua làm sao tăng giá được, tức là cầu thật, dù là nhu cầu mua có để đầu tư dài hạn, để lướt sóng, để làm của để dành… vẫn là nhu cầu thật. Nếu có cái “không thật” thì chính là ở giá cả. Và chúng ta thấy, những gì bất hợp lý sẽ được thị trường điều chỉnh. Và hiện tại thị trường đã làm điều này. Giá đất nhiều nơi đã hạ sâu. Chẳng những đã hạ sâu rồi nhưng vẫn chưa tạo ra cầu mới, tức là có khả năng còn hạ nữa. Nói như thế không có nghĩa là từ bỏ vai trò điều chỉnh và quản lý của Nhà nước. Song, điều này nên xem xét một cách thận trọng.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất kiến nghị bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau đó bỏ cọc. Ảnh: LINH ĐAN
Nếu như tiến hành đấu giá một khu đất nào đó mà tiến hành tất cả những điều kiện như kiến nghị của Tổng cục Quản lý Đất đai như “điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá” thì e rất khó thực hiện, mà nếu thực hiện được thì sẽ tiêu tốn một thời gian rất dài. Trước tiên cần khẳng định, xét về mặt thị trường, việc bán và mua luôn phải tạo điều kiện thuận lợi nhất. Thị trường là vậy, nếu muốn bán được một lô đất mà đòi đủ loại điều kiện thì e rằng người mua cũng… ngần ngại. Theo một con số thống kê, nguồn thu ngân sách Nhà nước liên quan đến đất đai chiếm khoảng 10%. Đây là một con số lớn mà chính Nhà nước cũng mong muốn tạo ra những điều kiện thuận lợi để thị trường phát triển.
Ví dụ như kiến nghị “tính khả thi về huy động vốn”. Có thể hiểu là nhà đấu giá phải chứng minh được nguồn vốn của mình (với số tiền khi trúng đấu giá). Chỉ chừng này đã thấy phức tạp. Vì một miếng đất đưa ra đấu giá nào đó, chúng ta mới biết được giá khởi điểm. Còn giá đấu trúng phụ thuộc vào cuộc đấu giá và mong muốn của người mua, thế thì chứng minh tính khả thi về nguồn vốn là ở mức nào? Thay vì đi làm điều này thì nên tiến hành một quy định dễ thực hiện hơn là tỷ lệ đặt cọc. Nếu thấy tỷ lệ đặt cọc thấp, có khả năng người trúng, vì một mục đích nào đó sẽ bỏ cọc thì xem xét nâng tỷ lệ này lên. Một người muốn đấu giá nghiêm túc, người ta sẽ rất đắn đo khi bỏ cọc, vì bỏ cọc là mất tiền. Còn bảo rằng họ đấu giá một vài miếng đất cao nhằm tạo mặt bằng giá mới, hưởng lợi từ đây khi bán những lô đất khác (chẳng hạn), điều này có thể có nhưng càng không đáng lo. Họ có mua mới tạo ra được một mặt bằng giá mới (mà chưa chắc). Bỏ cọc làm sao tạo ra mặt bằng giá mới? Hay như kiến nghị “chứng minh về phương án đầu tư kinh doanh”. Điều này không cần bắt chủ đầu tư làm việc này mà chúng ta bắt đầu từ quy hoạch, thậm chí là quy hoạch chức năng không gian.
Chúng ta không quá thiên lệch để đề cao tính duy nhất của thị trường, nhưng chúng ta cũng hết sức đắn đo những biện pháp mang tính chất hành chính can thiệp vào thị trường.
NGUYÊN LÊ