 |
| Nhiều dự án chậm tiến độ do vướng khâu GPMB vì khâu định giá đất bồi thường chưa hợp lý |
"Làm lành" thị trường đất đai
Những ai quan tâm đến đất đai thì khá rõ, 2-3 năm về trước chuyện mua bán trong lĩnh vực này “nóng sốt” một cách kỳ lạ. Nhiều người giàu lên từ đất không chỉ là những nhà kinh doanh BĐS chuyên nghiệp mà còn kéo đội quân “cò mồi”, môi giới ăn theo các dự án BĐS và những “cơn sốt” của thị trường nhà đất.
Có người đã nói đùa nhưng rất thật, thời điểm ấy ra ngõ gặp “cò đất”. Chẳng giấu diếm, thời điểm đó tôi có một người thân vừa làm giáo viên lại kiêm thêm “cò đất” chỉ hơn một năm mà “tậu” được ô tô và ngôi nhà mới bề thế ở TP. Huế.
Trong bối cảnh thị trường BĐS “đóng băng” gần đây, thi thoảng tôi thường nhận những cuộc điện từ anh này chia sẻ chuyện trò nhưng luôn giọng buồn. Cách đây mấy hôm anh chia sẻ vừa bán ô tô và tháng nào cũng sốt ruột với “chị ngân”, rồi trao đổi thông tin khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua quy định, chỉ những người có chứng chỉ hành nghề kinh doanh BĐS hoạt động trong một công ty chuyên nghiệp được cấp phép, mới được tham gia môi giới bất động sản (các Điều 60 và 61)… Ở mục này, tôi nghĩ đến “nghề tay trái” của anh và những đội quân “cò mồi”, vốn là những công chức, viên chức, nông dân, người chạy xe ôm… “kiêm” môi giới BĐS hoặc đầu cơ “lướt sóng” làm nhiễu loạn thị trường đất đai sẽ không còn.
Điểm mới hơn, Luật Kinh doanh bất động sản lần này nêu rõ: “Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tại dự án đầu tư Kinh doanh BĐS) cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III”. Đây là điểm chốt quan trọng, có tính quyết định hơn trong việc chữa trị những “ung nhọt” của các dự án đầu tư BĐS, là quy định siết chặt phân lô, bán nền.
GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng chia sẻ vào những dịp hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây, ông đều “lưu ý” đến cụm từ “phân lô bán nền”. Theo GS. Đặng Hùng Võ, năm 2004 khi bản dự thảo cuối cùng về Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trình lên Chính phủ, cố Thủ tướng Phan Văn Khải lúc đó, đã viết tay ngay đầu bản dự thảo cụm từ “cấm phân lô bán nền”. Đến năm 2007, khi nhiều địa phương đề xuất nới rộng quy định để tạo điều kiện cho kiện phát triển đô thị, Chính phủ ban hành Nghị định 84 với những quy định thông thoáng hơn. Đến Luật Đất đai 2013, cơ chế quản lý đầu tư các dự án kinh doanh đất nền mới thật sự thoáng như thời gian qua.
Ngẫm lại như vậy đã phải mất 20 năm, công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể ở đây là lĩnh vực kinh doanh đất nền thường được gọi với cụm từ rất mỹ miều là “phát triển đô thị”, mới… đã quay về với quy định cũ, tại Luật Đất đai 2003. Một chính sách đúng đắn rất cần thiết, cấp bách hiện nay.
Kỳ vọng mới
Không riêng Thừa Thiên Huế chịu thiệt hại nặng về nhiều mặt do sự “thông thoáng” của Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành luật (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định sửa đổi số 148/2020/NĐ-CP).
Trong thời gian dài, nhiều dự án kinh doanh BĐS gần như được tự do bung ra khắp nơi. Theo đó hàng loạt khu “đô thị” đầu tư hạ tầng nham nhở, manh mún; nguồn lực xã hội thay vì đầu tư cho sản xuất, kinh doanh, đua nhau chảy vào BĐS; khá nhiều người dân nông thôn mất đất sản xuất, mất việc làm, thu nhập bấp bênh, trong khi các khu dân cư đô thị hoang hóa hàng chục năm; Nhà nước cũng không thu được bao nhiêu tiền từ đất; khiếu nại, khiếu kiện xảy ra nhiều nơi...
Thời gian gần đây, lãnh đạo tỉnh chỉ đạo rà soát, tập trung xử lý hậu quả của những dự án BĐS được cấp phép; dù rất nỗ lực, kiên quyết, nhưng vẫn còn khá nhiều vấn đề phức tạp, chưa có lối ra. Trong khi đó nơi này, nơi kia vẫn xuất hiện “dự án” phân lô, bán nền hình thành các tiểu đô thị tự phát.
Tôi đã từng chứng kiến những đám ruộng to, mảnh vườn lớn ở các vùng quê huyện Phú Vang, Phú Lộc… một thời đã dưỡng nuôi bao thế hệ nhưng khi thời điểm “đất sốt”, các đội quân “cò mồi” đến săn lùng rồi “xẻ - chia” trong vài chục phút khi đã biết mảnh đất, mảnh vườn đó có giấy quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hiện nay không biết số phận của những mảnh ruộng, mảnh vườn ấy có chủ đích thực chưa mà chỉ thấy hoang hóa, cỏ mọc um tùm…
Quy định của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), có hiệu lực từ đầu năm 2025, cùng với Luật Nhà ở sửa đổi (vừa được thông qua) và dự án Luật Đất đai mới (sẽ được Quốc hội thông qua tại kỳ họp gần nhất, dự kiến vào tháng 1/2024), theo các quan điểm, định hướng của Đảng tại Nghị quyết Trung ương số 18 (khóa XIII), kỳ vọng sẽ bịt kín những lỗ hổng của thị trường BĐS, nhất là thị trường đất nền (cụ thể như chủ trương đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang; áp thuế lũy tiến với người nhiều nhà, nhiều đất nhưng không sử dụng).
Chặn đứng kinh doanh BĐS không lành mạnh và tư duy làm giàu từ những kẽ hở của pháp luật về quản lý đầu tư BĐS; cũng đồng nghĩa với việc tạo nguồn lực lớn của xã hội sẽ được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, tạo nhiều công ăn việc làm cho người dân, gia tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước. Đó cũng là cơ hội cho rất nhiều hộ nghèo, công nhân, viên chức thu nhập thấp có được chỗ để an cư…