Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngữ, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Trên cơ sở dự thảo luật, một số nội dung cần bổ sung, làm rõ để phù hợp với thực tiễn. PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngữ phân tích, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được trình bày trong chương V, với 17 điều, từ điều 60 đến điều 76. Mặc dù dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được soạn thảo có đổi mới nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tuy nhiên, để hoàn thiện hơn nữa nội dung của chương này vẫn nên có một số điều chỉnh. Điển hình như ở điều 60 - Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại khoản 5: “Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất”, nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến thửa đất nên sửa thành nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến địa bàn cấp xã”. Lý do là việc quy định Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất sẽ gây rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức lập cũng như triển khai thực hiện quy hoạch; ngoài quy hoạch sử dụng đất, để triển khai các dự án đầu tư còn có các quy hoạch xây dựng chi tiết thể hiện rõ các khu chức năng, diện tích, ranh giới... Do vậy, quy hoạch sử dụng đất nên quy định mang tính chất định hướng và tuân thủ chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ, bảo đảm tính linh động trong quá trình thực hiện.
Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cần quan tâm mô hình thành phố trực thuộc Trung ương và bổ sung vào dự thảo luật ngay tại các khoản của Điều 64 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, bởi nếu văn bản luật chỉ thể hiện là “của tỉnh” như hiện tại thì sẽ bị thiếu các thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngữ, nội dung “Rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” cũng cần xem xét, chỉnh sửa phù hợp. “Khoản 3 của Điều 71 - Rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo tôi nên sửa thành “Trong quá trình tổ chức thực hiện có thể điều chỉnh về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình hoặc nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhưng phải đảm bảo không vượt chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất đã được phân bổ và khu vực sử dụng đất theo chức năng trong quy hoạch sử dụng đất”. Thực tế, khi thay đổi về quy mô, địa điểm, số lượng dự án, công trình sẽ làm thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất liên quan, việc quy định không làm thay đổi chỉ tiêu là không phù hợp với thực tiễn. Vì vậy, việc quy định việc điều chỉnh về quy mô, địa điểm, số lượng dự án, công trình phải đảm bảo không vượt chỉ tiêu sử dụng đất đã được phân bổ nhằm phù hợp thực tiễn trong quá trình áp dụng”, PGS. Ngữ góp ý.
PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngữ cũng cho biết, khi nghiên cứu các văn bản luật để góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhận thấy cần có một số điều chỉnh nội dung Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, tại Khoản 2 Điều 116 của dự thảo luật (Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), đề nghị quy định cần bổ sung thêm căn cứ văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc bổ sung thêm căn cứ này nhằm phù hợp với quy định tại các Điều 30, Điều 31 và Điều 32 Luật Đầu tư năm 2020. Hay, tại Điều 123 (Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), tại Điểm a, Khoản 2 nên bỏ cụm từ: “…Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định” để phù hợp với Luật Đầu tư và các Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư.
Ở nội dung bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 107), Khoản 5 dự thảo ghi “Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Điều này sẽ dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thi hành, đồng thời mâu thuẫn với nội dung quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 85 của dự thảo. Theo dự thảo tại Điều 85 thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được lập, niêm yết, thẩm định trước khi ban hành quyết định phê duyệt. Như vậy, giá đất tái định cư phải xây dựng trước đó để làm cơ sở lập, niêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do đó, cần rà soát lại nội dung dự thảo quy định này để đảm bảo tính thống nhất giữa các điều.
Đối với nội dung căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 150), cần rà soát lại Khoản 1, Khoản 2 với Khoản 4 để quy định rõ căn cứ, thời điểm tổ chức xác định giá đất để đảm bảo có giá đất và được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định tại dự thảo luật.
Bên cạnh đó, cần có quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang thực hiện theo cơ chế thỏa thuận của Luật Đất đai năm 2013, tránh ảnh hưởng tiến độ của các dự án và lợi ích của chủ đầu tư.