Thủ tục rườm rà, dễ gây khiếu kiện
Gia đình chị Hoàng Thuỷ ở Thanh Oai (Hà Nội) có 3 người con đã lập gia đình, tách khẩu và đi làm ăn xa. Gần đây, bố mẹ chị Thuỷ muốn bán một mảnh đất 98 m2, tuy nhiên mảnh đất trên ghi là “Hộ gia đình” và chỉ ghi tên của bố chị Thuỷ.
Theo quy định hiện hành, bố mẹ chị Thuỷ muốn bán mảnh đất trên thì phải có đầy đủ chữ ký của tất cả vợ chồng các con. “Tôi sống ở TP Hồ Chí Minh, còn hai anh chị tôi cũng làm ăn xa nhà, để làm thủ tục bán đất cho bố mẹ tôi, tất cả các con, dâu, rể đều phải về ký vào giấy khước từ tài sản hoặc uỷ quyền để bố tôi bán đất. Đây là thủ tục rất rườm rà, phức tạp. Theo tôi, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên bỏ đối tượng “hộ gia đình” để giảm thủ tục rườm rà, khó khăn trong giao dịch bất động sản”, chị Hoàng Thuỷ cho hay.
Về nội dung này, theo quy định hiện hành tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, khái niệm này đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 5 dự thảo: "Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)".
Theo quy định này, những người trong hộ gia đình sử dụng đất không còn phải sống chung với nhau nữa mà chỉ cần đáp ứng điều kiện: Có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống; có quyền sử dụng đất trước ngày luật có hiệu lực.
GS.TS. Phạm Văn Điển, Hiệu trưởng Trường Đại học Lâm nghiệp cho biết, tại “Điều 5. Người sử dụng đất”, Dự thảo quy định 7 đối tượng là người sử dụng đất trong đó có Hộ gia đình sử dụng đất. Mặc dù dự thảo đã làm rõ các nội hàm khái niệm nhưng qua thực tế áp dụng đã dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc khi ghi nhận quyền sử dụng đất cho “hộ gia đình”, như nhầm lẫn giữa khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai (gồm thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có chung quyền sử dụng đất) và hộ gia đình theo Luật Dân sự và Luật Cư trú (hộ gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu, trong đó có cả những người có chung quyền sử dụng đất theo tiêu chí trên và những người khác có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng nhưng không chung quyền sử dụng đất, hoặc người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như con của cô dì chú bác, của người thân, bạn bè… và đương nhiên không có chung quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, phát sinh thủ tục hành chính khi thực hiện quyền khi các hộ gia đình thực hiện giao dịch đất đai đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì cơ quan đăng ký luôn yêu cầu người sử dụng làm đơn gửi UBND cấp xã hoặc Công an (cấp xã) xác nhận tình trạng nhân khẩu của hộ đó ở thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất…. Điều này làm phát sinh thủ tục hành chính. Nhiều nơi Công an hoặc UBND xã, các đội sản xuất ở các thôn không lưu hồ sơ thì thủ tục hành chính không thực hiện được hoặc nếu có thì mất thời gian xác nhận.
Đối với các trường hợp cấp đất ở ghi nhận hộ gia đình (mặc dù đất thuộc quyền sử dụng của riêng hai vợ chồng) thì khi chuyển quyền… phải yêu cầu có đủ chữ ký của các thành viên trong hộ (vợ, chồng và các con), nhiều trường hợp một trong các thành viên đi công tác xa ở nước ngoài thì rất khó khăn để thực hiện thủ tục, phải chờ đợi người thân quay về nhà hoặc xin giấy ủy quyền thông qua đại sứ quán… rất phức tạp.
“Khi cấp đất ở tái định cư, cấp đất sản xuất nông nghiệp theo chính sách đất đai cho dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người nghèo, trường hợp Nhà nước thu hồi đất…thì có nhiều tình huống gia đình có nhiều thế hệ sinh sống trên một nóc nhà, vậy tiêu chuẩn cấp đất đó cũng cần xác định xem ai được hưởng để sau này phân chia và ghi nhận quyền sử dụng đất cho rõ ràng. Nếu ghi nhận “hộ gia đình” hoặc ghi tên người đại diện thì sau dễ dẫn đến tranh chấp, nhất là thừa kế, và phát sinh các thủ tục phức tạp, kéo dài”, GS.TS. Phạm Văn Điển phân tích.
Nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “Hộ gia đình”
GS.TS. Phạm Văn Điển kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “Hộ gia đình”. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo hộ gia đình thì cho phép người sử dụng đất cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi nhận theo cách liệt kê những cá nhân có quyền sử dụng đất chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như tại khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật. Nhưng nên bỏ đoạn: “Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình” để tránh sau này phát sinh yêu cầu cấp cho hộ gia đình.
Theo bà Ung Thị Xuân Hương, nguyên Chánh án TAND TP Hồ Chí Minh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh, vấn đề "hộ gia đình sử dụng đất" gây tranh cãi rất nhiều. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định theo hướng bỏ đối tượng là "hộ gia đình sử dụng đất" vì việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
"Việc này cũng gây khó khăn khi công chứng. Nói hộ gia đình nhưng không biết hộ là ai? Có nơi xác định hộ khẩu tại thời điểm đó, có nơi xác định hộ khẩu hiện tại. Có người khiếu nại vì không có trong hộ khẩu nhưng cũng là thành viên trong hộ gia đình, cùng làm kinh tế... Chúng tôi ủng hộ dự thảo lần này bỏ khái niệm "hộ gia đình", bà Ung Thị Xuân Hương nói.
Đồng quan điểm, bà Trịnh Thị Thanh Bình, Phó Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ - pháp luật Ủy ban MTTQ tỉnh Bến Tre nói bà rất băn khoăn về vấn đề này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này "tưởng là nhỏ nhưng không nhỏ", vì gắn với tính nhân văn, trách nhiệm của nhà nước và quyền lợi, nghĩa vụ của công dân. Theo quy định của Luật Đất đai trước đây, phôi sổ đỏ của Bộ Tài nguyên và Môi trường in sẵn là cấp cho hộ gia đình, đến khi ai xin cấp, dù là vợ chồng hay cá nhân thì cũng ghi là hộ. "Từ chuyện này phát sinh hàng ngàn vụ tranh chấp đất. Người dân tranh chấp với nhau rồi kiện ra tòa. Việc ăn chặn, ăn giật, bội tín cũng từ câu "cấp cho hộ" này", bà Bình nói
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên UBMTTQ Việt Nam TP Hồ Chí Minh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh cho biết, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) của dự thảo so với thực tế thực hiện thì các quy định này chưa đầy đủ, chưa bao quát được trọn vẹn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất xoay quanh.
Nhiều trường hợp đất được cấp GCN cho hộ gia đình, nhưng người thân trong hộ đang ở nước ngoài nên không thể thực hiện bất kỳ giao dịch chuyển nhượng hay chuyển đổi gì đối với thửa đất đó, gây trở ngại và thiệt hại cho nhu cầu của hộ gia đình sử dụng đất. Vì thế, cần phải sửa đổi quy định theo hướng đất cấp cho hộ gia đình trong các trường hợp người thân phân tán nhiều nơi thì phải có một hoặc hai người đại diện, có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất dựa trên đại diện và ủy quyền bởi những người còn lại.