Tín hiệu nào cho thị trường bất động sản

BĐS là một thứ mặt hàng có giá trị cao và ngày càng cao, là tài sản thế chấp cho nên được các ngân hàng rất tranh thủ để cho vay. Nó sẽ an toàn khi BĐS được định giá phù hợp; ngược lại, trở nên rủi ro khi bị định giá quá cao.

BĐS tăng vùn vụt mấy năm qua thực tế đã hút một lượng lớn vốn từ ngân hàng. Theo một bài viết đăng tải trên Thời báo Kinh tế Sài Gòn: “Tín dụng BĐS chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế”! Nếu thị trường BĐS trục trặc, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến các món vay và trả nợ, cũng có nghĩa là khả năng nợ xấu xảy ra đối với ngân hàng là điều có thể hình dung được.

Có vẻ như nhìn thấy được rủi ro nên nhiều ngân hàng giờ đây tỏ ra cảnh giác. Sacombank đã thông tin không cấp tín dụng BĐS vào giữa năm nay; Techcombank thì sớm hơn, vào tháng 3/2022.

Giả sử như nhiều ngân hàng không còn bơm tiền vào BĐS thì thị trường BĐS sẽ như thế nào? Có thể có mấy khả năng sau: Thị trường BĐS không còn tăng nóng như thời gian vừa qua. Bởi vì, tự nhiên một dòng tiền hà hơi tiếp sức cho BĐS tự nhiên không còn chảy nữa. Có khả năng BĐS sẽ đứng trong một thời gian. Nghĩa là ít giao dịch diễn ra. Nếu ai vay tiền mua BĐS với mức cao để lướt sóng giờ phải trả cả lãi và gốc. Tiền vay nhiều sẽ phải trả nhiều. Nếu không đủ sức để trả thì có khả năng sẽ bán đổ bán tháo để cắt lỗ. Ban đầu thì một vài người, một vài nơi sau đó thì có thể diễn ra cho cả thị trường và rất có thể dẫn đến tình trạng đóng băng. Mọi cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS đều diễn ra theo một quy trình như vậy. Vấn đề là BĐS không thể cứ lên mãi được và điều chúng ta không thể biết là đến thời điểm nào giá BĐS sẽ đứng. Các ngân hàng cảnh giác với rủi ro vào lúc này cũng là một động thái không thừa. Điều này như là phát ra một tín hiệu đối với thị trường BĐS có thể chững lại?

Giả sử như thị trường BĐS chững lại trong thời gian ngắn tới thì sao? Điều chắc chắn là xảy ra hiện tượng nợ xấu. Trong hàng trăm ngàn, hàng triệu khách hàng không phải ai cũng đủ vốn nhàn rỗi hoặc tự có cân đối được mức trả nợ. Có không ít người đầu tư theo kiểu lướt sóng. Nghĩa là bỏ ra một ít vốn tự có rồi bằng cách nào đó để vay được vốn ngân hàng với hy vọng trong một thời gian ngắn sẽ bán được, trả được cho ngân hàng cả vốn và lãi, còn số dôi ra là lời. Giờ dòng tiền không có, nợ quá hạn, nợ xấu là điều chắc chắn xảy ra. Trong trường hợp này cả người vay và ngân hàng đều chịu thiệt, nhưng thiệt thòi nhất là người đi vay. Ngân hàng cũng thiệt, nhưng có thể ít hơn vì chừng 4-5 năm qua, thị trường nhà đất rất sôi động, dù sao ngân hàng cũng thu được tiền lãi “khá bộn”. Giờ nếu nợ xấu xảy ra họ vẫn còn tài sản phát mãi để thu hồi vốn (có thể nhiều hay ít chứ không mất hoàn toàn).      

Riêng tại Huế mấy năm nay, thị trường BĐS cũng hết sức sôi động. Không có con số thống kê đầy đủ, nhưng những gì người viết tìm hiểu thì những người tham gia thị trường gồm đủ ngành, đủ giới. Cả những nhà kinh doanh chuyên nghiệp và những người không chuyên. Nếu thị trường đứng, có thể nhiều người sẽ bị thiệt hại...

NGUYÊN LÊ