Cải tạo chung cư Đống Đa và bài toán hài hòa lợi ích

 

 

Nằm ngay đại lộ Đống Đa, bao quanh là trung tâm thương mại, khách sạn cao tầng và các công trình khang trang mang dáng vẻ hiện đại, sự nhếch nhác, xập xệ và cũ nát của khu tập thể Đống Đa như một sự lỗi nhịp, làm xấu bộ mặt đô thị. Nhìn bên ngoài, màu thời gian đã phủ lên trên từng bức tường, mỗi ô cửa sổ với vô số vết loang lổ, rêu phong, mảng tường bị bong tróc trơ ra những viên gạch cũ kỹ... Lan can, cầu thang xập xệ, bậc và nền cầu thang đều đã hư hỏng nặng. Bên trong, mặt dù các hộ đều tập trung tô quét, trang trí nhưng cường độ bê tông đã suy giảm, những vết nứt lớn từ hệ thống dầm, cột… xuất hiện ngày một nhiều.

Năm 1977, ông Nguyễn Quang Minh cùng nhiều cán bộ lão thành nhận căn hộ tập thể Đống Đa. Lúc bấy giờ, khu vực này chưa sầm uất và chung cư Đống Đa là niềm tự hào của thế hệ cán bộ lão thành như ông Minh.

Qua bao thăng trầm, chung cư Đống Đa vẫn trầm lặng trong quá trình phát triển. Khu tập thể từ khu A, B, C đã xuống cấp nhiều. Tình trạng cơi nới cũng bắt đầu diễn ra ảnh hưởng chất lượng công trình và cả cảnh quan chung. Dưới chung cư là khu chợ tự phát, mua bán đồ ăn, mùi thức ăn tươi sống, mùi cống rãnh bị tắc ảnh hưởng đến không gian chung cư. 

Gia đình ông Minh vẫn bám trụ tại nơi đây, mặc dù ông nói: “Tôi chán việc ở chung cư lắm rồi” và đợi chờ ngày được “đổi đời”.

Sống trong không gian rộng hơn, an toàn và tiện nghi hơn là mong muốn của hầu hết cư dân chung cư Đống Đa. Năm 2013 khi UBND tỉnh đồng ý chủ trương thực hiện chỉnh trang cải tạo chung cư Đống Đa, trong đó, tập trung vào 3 dãy nhà A, B, C với 8.664m2 bao quanh bởi các trục đường Đống Đa, Lê Hồng Phong, Võ Văn Tần được cư dân mong đợi. Tuy nhiên, từ đó đến nay việc đầu tư cải tạo chung cư vẫn dẫm chân tại chỗ. Nhiều nhà đầu tư được mời gọi tham gia nghiên cứu, xây dựng phương án… chỉnh trang nhưng rồi chẳng nhà đầu tư nào “ở lại” vì gặp khó khăn trong các thỏa thuận với cư dân.

Theo bà Đinh Thị Búp, Bí thư Chi bộ chung cư Đống Đa, cư dân khu tập thể Đống Đa phần lớn đều đồng tình với chủ trương cải tạo chung cư, bởi với họ, chung cư này đã quá chật chội, bức bối và xuống cấp nhưng lần lữa nhiều lần chưa đi đến thống nhất chủ yếu là do cách làm chưa thật sự hợp lòng dân.

Ai cũng biết khu đất chung cư này án ngữ là khu đất vàng, đa phần người dân sống tại đây đều là cán bộ, công chức về hưu, trong số đó có không ít người có công với cách mạng, song lương hưu thấp. Nếu giải tỏa, bố trí căn hộ mới mà phải trả thêm tiền, nhất là số tiền lớn thì họ không có khả năng. Còn nếu đền bù giá thấp thì họ khó có thể mua đất xây nhà. Trong khi, doanh nghiệp muốn đầu tư khu chung tư Đống Đa phải cân đối kinh phí tái định cư để không lỗ. Vì vòng luẩn quẩn lợi ích các bên nên cải tạo chung cư Đống Đa vẫn là bài toán khó.

Để chuẩn bị cho công tác đối thoại cùng cư dân khu tập thể Đống Đa liên quan chủ trương cải tạo chung cư thời gian tới, Sở Xây dựng đã xây dựng các phương án cải tạo, chỉnh trang khu chung cư này với độ cao từ 7-21 tầng. Khi tiến hành cải tạo, chỉnh trang sẽ ưu tiên dành phần diện tích nhất định phục vụ các nhu cầu công cộng; đa dạng hoá thiết kế các căn hộ mới có quy mô diện tích khác nhau để đáp ứng nhu cầu của từng loại đối tượng. Tuy nhiên, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư dành để bồi thường cho các hộ tái định cư có diện tích mỗi căn hộ không thấp hơn 30m2 sàn, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư để kinh doanh không thấp hơn 45m2 sàn.

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thông tin, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ được thực hiện theo nguyên tắc tái định cư tại chỗ, căn hộ đổi căn hộ trong phạm vi dự án (sau khi xây dựng mới) hoặc thanh toán bằng tiền. Đối với diện tích đất các hộ gia đình cơi nới, lấn chiếm trái phép sẽ không được bồi thường, hỗ trợ về đất.

Cụ thể, các hộ gia đình sẽ được bố trí tái định cư tại căn hộ mới có diện tích sử dụng căn hộ tối thiểu không nhỏ hơn 30m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ. Các hộ gia đình tầng 1 nhà chung cư cũ được ưu tiên xem xét cho thuê một đơn vị diện tích kinh doanh tại khu vực kinh doanh dịch vụ của dự án với thời gian thuê dài hạn và giá thuê do UBND tỉnh quy định. Những hộ không có nhu cầu tái định cư được chủ đầu tư thanh toán theo giá thương lượng với chủ căn hộ.

Các phương án đưa ra được xem là hợp lý, hợp tình khi người dân sẽ được ở trong căn hộ mới nhưng vị trí vẫn không xê dịch nhiều, được sống trong môi trường tiện nghi, hiện đại hơn. Chủ đầu tư cũng tận dụng được chiều cao không gian để đầu tư một số căn nhà ở thương mại bù đắp cho khoảng đầu tư tái định cư. Điều này cũng đồng nghĩa không gian đô thị sẽ có thêm điểm nhấn, đẹp và hiện đại hơn.

Bên cạnh chính sách đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân, xã hội thì cách làm để đảm bảo đi đến thống nhất là điều không dễ dàng. Bằng chứng là trước đây có khá nhiều doanh nghiệp vào đầu tư nghiên cứu cải tạo chung cư Đống Đa, các phương án đưa ra rất thuyết phục song vẫn không đi đến thỏa thuận thống nhất chỉ vì “cách làm chưa hợp tình, người dân vẫn ở ngoài cuộc”- bà Đinh Thị Búp khẳng định!

Khác với những lần trước, thành viên Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư Đống Đa có sự tham gia của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Phan Thiên Định, phần nào thể hiện sự đang quyết tâm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư đã lỗi thời nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân và không gian đô thị.

Và ngay quan điểm của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Phan Thiên Định cũng là “tiếng lòng” của cư dân, cải tạo chung cư Đống Đa mục đích quan trọng nhất là đảm bảo an toàn cho cư dân vì tính an toàn chịu lực của công trình, nhất là khu A đang ở mức D với khả năng chịu lực của kết cấu chịu lực không thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường, nhà xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể.

Quá trình thực hiện chủ trương cải tạo chung cư Đống Đa, người dân chung cư chính là người lựa chọn doanh nghiệp tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện dự án, tỉnh chỉ giới thiệu các chủ đầu tư có khả năng, năng lực cho người dân lựa chọn. Tuy nhiên, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng thuộc diện bị phá dỡ (khu A, B, C), sau thời gian tối đa 12 tháng kể từ ngày UBND tỉnh công bố công khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nếu các chủ sở hữu không thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thì UBND tỉnh có trách nhiệm cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực hiện lựa chọn nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó.

Nói như ông Văn Tiến Dũng, Chủ tịch UBND phường Phú Nhuận, TP. Huế, vai trò của Nhà nước trong quá trình triển khai đầu tư, giám sát quá trình triển khai, tháo gỡ các khó khăn trong thực hiện dự án hết sức quan trọng. Với giai đoạn kêu gọi đầu tư, tỉnh phải giới thiệu những nhà đầu tư có thực lực, tài chính đảm bảo và có kinh nghiệm trong cải tạo chung cư. Ngoài ra cần xây dựng các chế tài đi kèm đảm bảo chủ đầu tư không ngâm dự án quá lâu, buộc nhà đầu tư ký quỹ đầu tư nhằm đảm bảo tài sản và tính khả thi của dự án. Quá trình triển khai dự án, Nhà nước phải tham gia giám sát một cách minh bạch và công khai các khoản phí đầu tư, bồi thường, số tiền đóng góp của người dân (nếu có).

Và cách làm được người dân chung cư mong ngóng nhất chính là lãnh đạo tỉnh cùng người dân chia sẻ và tháo gỡ từng khó khăn trong quá trình thực hiện, không để cư dân không biết “kêu” ai nếu sau này dự án triển khai ì ạch.