Bán nền, lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản

Mỏi mắt chờ khách hàng

Trở lại Đô thị mới (ĐTM) Mỹ Thượng những ngày cuối năm 2013. Đoạn đường trước mặt đi qua khu đô thị mới vẫn chưa hoàn chỉnh, còn nhiều ổ voi, ổ trâu, sình lầy nên có vẻ đã làm giảm bớt sự đầu tư khá đồng bộ của ĐTM Mỹ Thượng. Hàng chục căn hộ đã hoàn thành phần thô. Hạ tầng khá hoàn thiện. Hệ thống điện, nước, điện chiếu sáng, đường kết nối cơ bản hoàn thành, với tổng mức đầu tư gần 200 tỷ đồng. Đáng buồn là, dù đã xây xong phần thô, rao bán cả trên mạng, sàn giao dịch, phát tờ rơi..., nhưng vẫn chưa có khách hàng. Tôi nhớ mãi câu nói như đùa nhưng cũng là sự thật buồn cho thị trường bất động sản ở Huế của anh..., cán bộ quản lý tại ĐTM Mỹ Thượng: “Công ty chúng tôi xác định đầu tư ở Huế là của để dành. Chỉ bán để ăn dần, chứ không phải bán để lấy lại vốn”. Quả thật, sau hơn hai tháng quay lại công trình, chủ đầu tư cũng thông báo tình hình chưa thể sáng sủa hơn.

Xây nhà chưa phải là lựa chọn của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn này

Đến hạ tầng đầy đủ như ĐTM An Cựu mà cũng phải “bó tay chào thua” với việc tìm kiếm khách hàng cho hàng chục căn hộ đã hoàn thiện phần thô của mình. Dù đã đăng thông báo, quảng cáo trên truyền hình, mạng internet, sàn giao dịch, giảm giá, tặng quà và thông qua cả các mối quan hệ thân quen, nhưng xem chừng việc bán căn hộ vẫn còn rất khó. Bằng chứng là 59 căn hộ liền kề, biệt thự xây xong đã khá lâu đến nay vẫn chưa có chủ.

Đầu tư cả máy móc thiết bị để san ủi, làm nền, hạ tầng và xây phần cả phần thô, thế nhưng cả 8 căn hộ nhà liền kề, biệt thự, 8 lô đất nền đã xong phần thô, với tổng mức đầu tư 50 tỷ đồng tại Khu nhà ở An Đông ở Khu ĐTM An Vân Dương vẫn chưa tìm được chủ. Giám đốc Công ty CP Đầu tư An Dương, chủ đầu tư dự án Khu nhà ở An Đông Phạm Ngọc Hải, buồn bã: “Thời buổi khó khăn này, nếu vay 50 tỷ đồng để đầu tư, mỗi tháng phải trả mấy chục triệu đồng tiền lãi, mà nhà thì không bán được. Chỉ việc lo trả lãi không đã chóng mặt chứ nói chi đến việc “nuôi” bộ máy”. Dù khó khăn, nhưng theo ông Phạm Ngọc Hải, đơn vị vẫn xoay xở được và không có chuyện trễ hoặc nợ lương anh em. Do vậy, bộ máy công ty vẫn hoạt động đều, không có CB-CNV bỏ việc giữa chừng. Cũng theo lãnh đạo Công ty CP Đầu tư An Dương, để duy trì bộ máy, đơn vị tìm mọi cách để bán sản phẩm, nhưng những cách làm truyền thống là quảng cáo trên phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch..., xem chừng không ăn thua nên công ty tìm cách tiếp cận qua các mối quan hệ thân tình, thế nhưng ngay cả khách hàng tiềm năng nhất đến giờ vẫn từ chối mua căn hộ.

Lối thoát không mới nhưng hiệu quả

Xây nhà thô để bán cho khách hàng không phải là cách làm ăn hiệu quả nên nhiều doanh nghiệp đã làm đơn xin bán một phần đất nền của dự án. Như Công ty CP Đầu tư An Dương, hiện cũng đã có văn bản gửi Sở Xây dựng, UBND tỉnh và các ngành liên quan xin được phân lô bán nền một phần diện tích của dự án khu nhà ở An Đông. Theo ông Phạm Ngọc Hải, hiện nhu cầu về nhà ở của người dân Huế không nóng. Đa số tâm lý người Huế muốn mua đất để xây nhà theo ý thích, không thích ở chung cư, ngay cả với chung cư liền kề cũng vậy. Bán nền là lối thoát duy nhất để duy trì sự tồn tại cũng như tái đầu tư dự án mới. So với An Cựu City, vị trí của Khu nhà ở An Đông có thể phân lô bán nền bởi không quá gần khu dân cư hiện hữu, mật độ đô thị không cao.

Làm chắc ăn chắc như Công ty CP Xây lắp Thừa Thiên Huế cũng phải có đơn xin được phân lô bán nền tại dự án gần đường Thủy Dương-Thuận An. Theo Tổng Giám đốc Công ty CP Xây lắp Thừa Thiên Huế Lê Quý Định, dù không còn sản phẩm chung cư hay nhà thô để bán, song với tình hình hiện nay, đơn vị cũng chỉ còn cách xin được phân lô bán nền. Còn những dự án xây nhà khác, như khu chung cư Đào Tấn vẫn đang còn xem xét, bởi nhu cầu thị trường hiện gần như là bằng không.

Chủ đầu tư ĐTM Mỹ Thượng đang rao bán một phần đất nền trong dự án. Với mức giá 4,3-4,6 triệu đồng/m2, với hạ tầng hoàn chỉnh, chủ đầu tư tự tin có thể bán cho nhiều đối tượng khách hàng để thu hồi một phần vốn và tái đầu tư, chờ cơ hội bán căn hộ.

Nằm ở trung tâm TP Huế nên theo quy định, An Cựu City không thể xin phân lô bán nền để duy trì hoạt động. Song, đơn vị cũng có cách làm khá hay là đầu tư sang lĩnh vực khác, như kinh doanh sân cỏ nhân tạo để “sống”. Việc này cũng chỉ là tạm thời và là một phần nhỏ trong kế hoạch phát triển, bởi mục tiêu lâu dài và chính của Công ty CP Đầu tư IMG là phát triển lĩnh vực bất động sản.

Việc bán nền ở các dự án trước đây nở rộ ở nhiều địa phương, nhưng sau một thời gian bị cấm do nhiều bất cập. Thế nhưng, mới đây, Bộ Xây dựng có chủ trương xem xét cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể bán một phần đất nền trong dự án, nhưng không được quá 30%. Động thái này như là cách tháo gỡ hiệu quả cho các doanh nghiệp. Vấn đề còn lại là làm thế nào để quản lý cho tốt, tránh đi theo vết xe cũ. Theo ông Huỳnh Minh Khang, Phó Giám đốc Ban quản lý phát triển khu đô thị mới, chúng ta sẽ quản lý ngay từ đầu từ phía chủ đầu tư các dự án. Bề ngoài công trình, cốt, nền, màu sắc đều phải tuân thủ thiết kế. Người dân chỉ được phép thiết kế bên trong công trình. Có như vậy mới đảm bảo sự đồng bộ. Về vấn đề này, chúng tôi cũng đã hỏi một số chủ đầu tư, đa số đều thống nhất ý kiến, như tại Khu nhà ở An Đông, dù chưa có văn bản chính thức đồng ý cho phân lô bán nền, song đơn vị cũng đã hoàn tất một phần, gồm thiết kế kiểu dáng, mẫu mã bên ngoài, độ cao, độ lùi, màu sắc... công trình.