Trầm lắng và rớt giá
 |
|
Ký kết hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và chủ đầu tư bất động sản
|
|
Chỉ tính riêng căn hộ đã xây dựng, hiện trên địa bàn còn tồn đọng gần 150 căn hộ, với tổng diện tích gần 14 ha, trong đó, An Cựu city còn 56 căn hộ chưa bán được, ĐTM Mỹ Thượng 28 căn hộ, ĐTM Đông Nam Thủy An còn gần 500m2 đất nền, với tổng số tiền tồn kho gần 130 tỷ đồng. Riêng Nhà A Khu chung cư Bãi Dâu, đến nay đầu tư hoàn thành đã 2 năm, nhưng khoảng 60 căn hộ, với giá trị đầu tư hơn 16 tỷ đồng hiện vẫn chưa bán được căn hộ nào. Đó chỉ mới là phần nổi của tảng băng chìm hàng tồn kho BĐS ở Huế.
|
Năm 2013 có thể coi là năm khó khăn nhất của thị trường BĐS nói chung và Thừa Thiên Huế nói riêng, với hai vấn đề bao trùm: Hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Đi đôi với đó là hiện tượng người tiêu dùng mất niềm tin vào thị trường BĐS. Ông Đinh Văn Chiến, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư IMG - chủ đầu tư dự án (DA) An Cựu city, một trong những DA có vị trí đẹp nhất nhì ở Huế cho hay: “Mỗi tháng, chúng tôi chỉ bán được từ 1-2 căn hộ, tháng ế ẩm hầu như không bán được căn hộ nào”. Điều đó phần nào lý giải cho tình trạng đìu hiu tại các sàn giao dịch BĐS ở ngay trung tâm TP Huế, vốn dĩ khá sôi động cách đây khoảng 3 năm về trước.
Dù không ở vị trí thuận lợi như An Cựu city, song với sự sôi động của các trục đường: Phạm Văn Đồng, Thủy Dương - Thuận An, hệ thống giáo dục Huestar, đô thị mới (ĐTM) Mỹ Thượng được xem là địa điểm có tiềm năng thu hút nhà đầu tư. “Tuy đã hoàn tất hơn 70% hạ tầng kỹ thuật trong vòng một năm và hoàn thành toàn bộ phần thô của công trình nhà liền kề, nhưng đến nay, số khách hàng cũng chỉ lác đác vài người tới hỏi rồi... đi thẳng”. Ông Ngô Thành Khôi, cán bộ phụ trách kỹ thuật Công ty CP Xây dựng Điện Việt Nam - Chủ đầu tư DA Mỹ Thượng chua xót.
Ngay như nhà thu nhập thấp của Vicoland, mô hình được hỗ trợ về thuế, lãi suất, giá cả ưu đãi, song một lần làm việc với DN gần đây, đại diện lãnh đạo đơn vị này cho biết: “Tuy lượng hồ sơ phát ra lớn nhưng khi DN yêu cầu khách hàng đến làm thủ tục đăng ký mua căn hộ và trả tiền theo tiến độ thì chỉ có chừng vài chục khách hàng đến, bằng 10% so với lượng hồ sơ phát ra”. Ông Trần Đức Vẽ, Phó Giám đốc Vicoland - Chi nhánh Huế nỗi niềm: “Vicoland đầu tư căn hộ nhà thu nhập thấp, theo chủ trương chung là được vay vốn ưu đãi từ BIDV. Dù đã ký kết hợp đồng tín dụng 117 tỷ đồng với ngân hàng này nhưng đến nay, Vicoland chỉ được giải ngân 30 tỷ đồng, trong khi đó, số vốn Vicoland đầu tư gần gấp đôi con số này. Vừa qua, Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để giúp DN vượt qua khó khăn, nhưng thú thật, DN nào cũng khó tiếp cận”.
Để kích cầu, chủ đầu tư tung ra nhiều chương trình khuyến mại giảm giá và ký kết với ngân hàng có cơ chế ưu đãi lãi suất cho vay khi mua căn hộ nhưng xem ra chỉ chừng đó thôi vẫn chưa đủ để thị trường BĐS ở Huế “bớt lạnh” như hiện nay.
Nhiều giải pháp đồng bộ
Một số nhà đầu tư BĐS ở Huế nhận định: Thị trường BĐS từ nay đến cuối năm 2013-2014 vẫn khó khăn và tính thanh khoản vẫn ở mức kém. Sự phát triển quá “nóng” các dự án BĐS, phát triển vì mục đích đầu cơ, thị trường sản sinh ra các DN kinh doanh BĐS thiếu kinh nghiệm quản lý, không đa dạng hóa sản phẩm, thiếu chiến lược dài hạn. Nhiều DN thiếu năng lực tài chính, không thể có tiềm lực đầu tư DA một cách bài bản... cũng là một trong những nguyên nhân chính để thị trường BĐS bị “đóng băng” khi nguồn tín dụng bị thắt chặt. Thị trường BĐS lâm vào tình cảnh khó khăn như hiện nay một phần do giá nhà ở đã tăng quá nhanh.
Tác động của ngân hàng trong việc bán các BĐS để xử lý nợ xấu và gia tăng nguồn cung từ các DA mới sẽ tạo nên hiệu ứng giảm giá, tăng cung. Hiệu ứng giảm giá chịu tác động kép do nguồn vốn cho thị trường vẫn còn hạn chế và tâm lý người mua nhà vẫn mong giá giảm tiếp. Về phía người mua nhà đã trở nên căn cơ hơn, cẩn thận hơn và hướng đến an toàn tài chính, quan tâm đến tình trạng pháp lý và uy tín của chủ đầu tư hơn trước. Trong tình hình khó khăn như hiện nay, nói như lời của một chủ đầu tư, dù có mời giáo sư, tiến sỹ hay bất cứ chuyên gia BĐS nào chỉ đường dẫn lối cũng khó có thể khôi phục lại thị trường BĐS như trước đây.
Ngoài việc lãnh đạo tỉnh nhiều lần tổ chức đối thoại và trực tiếp đến làm việc tại một số DN, mới đây UBND tỉnh đã đề ra các nhóm giải pháp giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho DN, thúc đẩy SXKD phát triển. Theo đó, Sở Kế hoạch và đầu tư phối hợp với các sở, ngành trên địa bàn tiếp tục đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân đối với các DA sử dụng vốn NSNN. Các sở, ngành: Công thương, Nông nghiệp và phát triển nông thôn... chủ trì cùng hiệp hội ngành nghề phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động và hàng tồn kho của các ngành, lĩnh vực, địa phương. Sở Tài chính, Cục Thuế tỉnh gia hạn thời gian nộp thuế đối với các DN vừa và nhỏ, DN đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê...) nhà ở, DN sản xuất các mặt hàng sắt, thép, xi măng, gạch, ngói... Giảm 50% tiền thuê đất năm 2013-2014 đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà số tiền thuê đất phải nộp theo quy định tại Nghị định 121 của Chính phủ. Cho phép các chủ đầu tư DA đã được Nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) do có khó khăn về tài chính được nộp tiền SDĐ theo tiến độ thanh toán, tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng, kể từ ngày có thông báo nộp tiền SDĐ của cơ quan thuế. Trên cơ sở cân đối ngân sách, UBND tỉnh xem xét, quyết định thời gian được gia hạn nộp tiền SDĐ cụ thể cho từng DA sau khi báo cáo Thường trực HĐND tỉnh.
Tuy nhiên, phía chính quyền địa phương cũng chỉ hỗ trợ phần nào về cơ chế chính sách. Theo ông Trần Kiêm Hòa, Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường BĐS - Sở Xây dựng, các giải pháp như gia hạn nộp thuế, giãn nợ, khoanh nợ, khấu trừ thuế, miễn lệ phí trước bạ... chỉ là tạm thời. Về lâu dài, để DN kinh doanh BĐS “sống” cần sự cộng hưởng từ nhiều phía. Nói như Chủ tịch Hiệp hội DN tỉnh Nguyễn Mậu Chi: “Yếu tố quan trọng nhất quyết định vận mệnh của mỗi DN vẫn là nỗ lực của mỗi DN. Năm 2013 là cơ hội để tái cơ cấu DN, lành mạnh hóa thị trường, hướng đến mục tiêu phát triển dài hạn, cơ hội cho những DN biết nắm bắt thời cơ để tái cơ cấu và phát triển. DN nào cơ cấu tốt sẽ có cơ hội thị trường. Với lạm phát kỳ vọng 6-7% và tỉ giá VND/USD ổn định ở biên độ 2-3% trong năm 2013 sẽ tạo điều kiện quan trọng cho DN xây dựng kế hoạch kinh doanh, phát triển thị trường và tính toán các mục tiêu trung hạn”.
Riêng đối với thị trường BĐS, vấn đề đặt ra hiện nay là phải quyết liệt triển khai thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ. Trước hết là sửa đổi lãi suất cho vay hiện đang quá cao; hỗ trợ lãi suất cho vay ưu đãi khoảng 6-8%/năm trong thời hạn 20-30 năm cho người mua căn hộ đầu tiên hoặc đang ở chật hẹp; cung cấp tín dụng cho DN để hoàn thiện công trình có khả năng tiêu thụ sản phẩm; cơ cấu lại nợ vay cũ và cho vay tiếp đối với các DN có phương án SXKD khả thi...