Cần đưa đất về đúng giá trị thực - Bài 1: Lợi bất cập hại

Ngành thuế đang tăng cường giám sát việc mua, bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai (ảnh chỉ mang tính minh họa)

Những hoạt động chuyển nhượng “ngầm”, mua bán bất động sản trao tay, mua bán thanh toán thực tế cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp, mua bán thông qua nhà đầu tư thứ cấp, môi giới trung gian... khiến Nhà nước thất thu một khoản thuế không nhỏ.

Nhiều "chiêu thức" trốn thuế

Luật Quản lý Thuế quy định rõ, kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp được xem là hành vi trốn thuế. Tuy nhiên thực tế, hành vi này vẫn được không ít người áp dụng, không ít người mua và người bán "bắt tay" để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hay chuyển nhượng theo hình thức trao tay nhằm mục đích trốn thuế.

Thông qua công tác đấu tranh chống thất thu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, Cục Thuế tỉnh đã phát hiện nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Trong trường hợp này, người mua bán bất động sản sẽ sử dụng song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng, chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch; hợp đồng viết tay do đôi bên tự ký, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa hoặc chỉ thương lượng không cần hợp đồng giấy.

Rà soát các hồ sơ thuế để chống thất thu

Một số trường hợp chuyển nhượng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán được công chứng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư nhằm trốn thuế, tránh thuế. Hai bên mua và bán bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Lắm rủi ro

Việc trốn thuế bất động sản như trên có thể mang lại những “lợi ích” nhỏ cho người bán hoặc mua bất động sản, song thực tế lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khi chuyển nhượng bất động sản “2 giá” như trên rất dễ xảy ra việc tranh chấp. Cụ thể, khi có tranh chấp xảy ra, pháp luật sẽ chỉ bảo vệ hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Như ở trường hợp trên, pháp luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với “giá thực tế”.

Khi đó bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch. Bên nhận chuyển nhượng cũng gặp rủi ro nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này, bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chứng minh tồn tại hợp đồng theo giá thực tế. Ngoài ra, có thể bị truy thu, xử phạt hành chính, nặng hơn là xử lý hình sự.

Ngoài ra, Luật Quản lý Thuế cũng quy định rõ, người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Điều đó có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá "ảo" trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm, người vi phạm có thể bị cơ quan chức năng truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế.

Theo lãnh đạo Cục Thuế tỉnh, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Trong đó, nguyên nhân khách quan bắt nguồn từ chính sách thuế, phí và phương pháp tính thuế, thủ tục nộp thuế liên quan đến chuyển nhượng/tặng cho bất động sản còn có điểm chưa phù hợp và chưa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình khi phát sinh giao dịch về đất đai. Hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài ra, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thường áp dụng trong 5 năm, trong khi đó, giá đất thị trường biến động hàng năm. Mặt khác, khi xây dựng bảng giá đất, cơ quan tham mưu thường khảo sát giá thị trường của từng vùng; trên cơ sở đó, xây dựng bảng giá đất chỉ đảm bảo 60-70% giá thị trường. Vì vậy, cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân cho bên bán trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản không đảm bảo theo sát giá thị trường. Ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản của một bộ phận người dân chưa cao. Nhiều hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản vẫn còn tồn tại hình thức viết tay; nhiều hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản giá mua bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế. Đa số hồ sơ mới trúng đấu giá sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hoặc bằng giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Điều này không những tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn khiến cho cơ quan thuế khó xác định người thực hiện giao dịch sở hữu bao nhiêu bất động sản.

(Còn nữa)

Bài 2: Vào cuộc đồng bộ