Thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất?

 - ThS. LS Nguyễn Văn Phước, Trưởng Văn phòng Luật sư Huế: Căn cứ khoản 5, điều 3 Luật Thuế TNCN 2007, khoản 5, điều 3 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/-9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế TNCN và khoản 5, mục II Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế TNCN và hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những thu nhập phải chịu thuế TNCN. Do đó, khi bạn chuyển nhượng nhà, đất nói trên cho người khác, nếu bạn không thuộc một trong những đối tượng được miễn thuế TNCN được quy định tại khoản 1, điều 4 Luật Thuế TNCN và khoản 1, điều 4 Nghị định 100/2008/NĐ-CP hoặc nhà, đất bạn chuyển nhượng không phải là nhà, đất duy nhất của bạn trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng thì bạn phải chịu thuế TNCN.

Căn cứ điều 22 Nghị định 100/2008/NĐ-CP và điểm 3.5.1, khoản 3, mục II, phần B Thông tư 84/2008/TT-BTC thì việc xác định thuế TNCN phải nộp bằng hai cách: Cách thứ nhất, số thuế TNCN phải nộp là 25% trên thu nhập tính thuế. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Giá vốn chuyển nhượng QSDĐ được xác định trong một số trường hợp cụ thể như: đất có nguồn gốc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất); đất do trúng đấu giá (căn cứ giá trúng đấu giá). Đối với đất nhận chuyển nhượng thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận QSDĐ (khoản 3, điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP). Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp. Nhà đất của bạn có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng nên bạn phải chứng minh được (căn cứ vào hợp đồng nhận chuyển nhượng trước đây và chứng từ trả tiền khi nhận chuyển nhượng) việc bạn chuyển nhượng nhà, đất hiện tại có giá thấp hơn giá bạn nhận chuyển nhượng trước đó (lỗ). Nếu bạn không chứng minh được thì phải có nghĩa vụ nộp thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Theo điểm a, khoản 1, điều 14 Luật Thuế TNCN, khoản 2, điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP và điểm 3.1.2., khoản 3, mục II, phần B Thông tư 84/2008/TT-BTC thì giá chuyển nhượng QSDĐ là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Do đó, nếu bạn không chứng minh được việc chuyển nhượng QSDĐ của bạn nói trên là lỗ thì bạn phải có nghĩa vụ nộp thuế TNCN (thuế suất là 2% giá chuyển nhượng - căn cứ trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá đất do UBND tỉnh ban hành).