Một góc khu biệt thự liền kề An Cựu City
Gần đây, có vẻ như thị trường bất động sản được “hâm nóng” trở lại khi có hàng loạt nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực này. Rút ra những bài học kinh nghiệm trong thời gian phát triển nóng trước đây, các nhà đầu tư bây giờ dường như thận trọng hơn, vừa đầu tư vừa thăm dò thị trường. Ví dụ như một nhà đầu tư đầu tư dự án chung cư (nhà ở xã hội) ở một vị trí khá đắc địa ở phía đông TP. Huế nhưng vẫn mở rộng “rất từ từ”. Khu A vừa xây dựng vừa tiếp thị bán hàng. Khi người mua đăng ký mua hết mới tiếp tục xây dựng khu B và những khu tiếp theo. Có phải là đo đếm được nhu cầu nhà ở thật sự của người dân tăng lên không mà một số nhà đầu tư khác cũng tiếp bước.
Thị trường bất động sản được “hâm nóng” là rất đáng mừng cho các thị trường khác, nhất là với thị trường cung cấp vật liệu xây dựng. Nhưng đó phải là thị trường phục vụ cho nhu cầu nhà ở thật sự thì mới được. Nguồn vốn và hiệu quả đầu tư vào nhà đất chỉ được khai thông khi diện tích đất phát triển đô thị phải đi cùng với công trình xây dựng. Nếu không, chớ vội mừng khi thấy nhiều khu đô thị chỉ mới ở giai đoạn qui hoạch, xây dựng hạ tầng mà các nhà đầu tư thực hiện.
Đi một vòng quanh thành phố, chúng ta cũng nhận thấy một điều là những thông tin về rao bán đất nền, căn hộ rất nhiều. Đất nền ở các khu qui hoạch cũng có mà đất của dân ở vùng ven thành phố cắt thửa chia lô bán cũng có, nhất là vùng phía tây thành phố. Có vẻ là đang có một lượng cung dồi dào cho thị trường.
Trong tình hình ấy, có một dự án đất nền, theo những thông tin quảng bá rất hấp dẫn mà nhà đầu tư công bố là đã tăng giá bán với tỷ lệ khá cao so với trước nhưng vẫn “cháy hàng”!? Thật sự cầu nhà đất đã tăng cao? Hãy thử xem xét các yếu tố sau:
Trong tình hình các kênh đầu tư chưa hẳn là thuận lợi. Kênh gửi tiết kiệm đang ở mức thấp nếu trừ đi mức lạm phát dự kiến. Vàng và USD có những “trồi trụt”. Có thể bất động sản là một kênh mà nhà đầu tư lựa chọn, cùng với nhu cầu mua đất xây dựng nhà ở của người dân đã đẩy nhu cầu nhà đất tăng cao. Tuy nhiên nhìn nhận ở một số yếu tố chưa cho thấy điều này.
Thị trường nhà đất thường phát triển thuận lợi theo tốc độ tăng trưởng kinh tế và thu nhập của người dân. Theo hệ qui chiếu này thì có thể nói, những năm vừa qua, tình hình kinh tế của tỉnh phát triển không phải là thuận lợi, kể cả cho năm 2017. Theo dõi một số chỉ số như tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng ở lĩnh vực công nghiệp - xây dựng, tổng nguồn vốn đầu tư xã hội cho thấy điều đó.
Thị trường bất động sản ở Huế nóng lên kéo theo nhiều tín hiệu tích cực cho các thị trường khác (Ảnh minh họa)
Ở một góc nhìn khác, có dịp quan sát các khu đô thị mới ở Huế, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy một điều, thời gian lấp đầy mật độ xây dựng diễn ra khá chậm. Có nhiều khu đô thị hình thành trên dưới mười năm nhưng đến nay mật độ công trình xây dựng vẫn còn đang rất thấp. Ví dụ các khu đô thị ở phía bắc và phía nam thành phố. Điều ấy cũng đồng nghĩa với tốc độ đô thị hóa diễn ra chậm. Tình trạng này phản ánh một điều - lượng cung nhà đất đã vượt nhu cầu của thị trường. Đó là hệ quả của thời kỳ mà các chuyên gia về bất động sản gọi là “bong bóng” bất động sản hay “thị trường nhà đất phát triển nóng”.
Thứ nữa, tuy mật độ xây dựng tại các khu đô thị, kể cả các khu đất nhỏ thường gọi là đất xen ghép, chỉ có vài mươi lô diễn ra chậm nhưng không có nghĩa là đất chưa có chủ. Trong số đó không loại trừ các nhà đầu từ đã bị “dính chân” khi thị trường nhà đất “nguội lạnh” trước đây. Nghĩa là bất động sản vẫn còn “tồn kho” không phải là ít. Một khi thị trường nhà đất ấm lên, số lượng đất nền tồn này có thể tham gia vào thị trường, cùng với diện tích đất nền mới mở rộng ở các khu qui hoạch mới, đất chia thửa phân lô trong dân có thể dẫn đến nguồn cung dồi dào.
Vì những lý do trên nên đối với các nhà đầu tư không chuyên nghiệp có ý định đầu tư vào nhà đất, đây cũng là những thông tin cần tham khảo.
Bài: NGUYÊN LÊ - Ảnh: LÊ TẤN THANH