Bỏ tiền tỷ mua nhà, đằng đẵng chờ cấp sổ đỏ

Khu đô thị Phú Mỹ An còn 66 nhà và lô đất ở vẫn chưa được cấp sổ đỏ

Đợi cấp sổ đỏ

Dự án (DA) Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1 của Công ty Apec Land có quy mô 34,7ha nằm ở phường Thủy Vân, TP. Huế, hiện nay có hạ tầng khang trang, hình thành một khu đô thị Roya Park với nhiều người dân đến ở. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), đến nay UBND tỉnh đã bàn giao cho Apec Land 33,44ha đất để thực hiện DA. Hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật đã cơ bản hoàn thành. Đối với công trình trên đất đã hoàn thiện khu dịch vụ 4 và xây thô hoàn thiện mặt ngoài 675/916 căn nhà thấp tầng theo quy hoạch được duyệt.

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều người dân ở Roya Park, dù thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ, được chủ đầu tư bàn giao nhà và đến ở nhưng họ vẫn chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ).

Anh Đ. H. Q., một người dân có nhà ở tại khu B cho biết, mình mua nhà tại đây vào năm 2018 với giá trên 2 tỷ đồng, sau khi thực hiện các nghĩa vụ về tài chính thì được chủ đầu tư bàn giao nhà đúng theo thời hạn. Tuy nhiên, dù đã vào ở khá lâu nhưng đến nay gia đình anh vẫn chưa được chính quyền cấp “sổ đỏ”.

Anh Q. cho biết, nhiều người dân ở khu B cũng rơi vào tình trạng tương tự như mình. “Chủ đầu tư nhiều lần họp với người dân, họ cam kết không tiến hành cầm cố tài sản, giấy tờ đất của DA với ngân hàng. Lý do chưa được cấp sổ được chủ đầu tư lý giải do thiếu hướng dẫn chuyển tiếp trong việc thực hiện Luật Đất đai cũ và mới. Họ cam kết rất nỗ lực để giải quyết vấn đề”.

Theo anh Q., người mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, họ mua tài sản hình thành trong tương lai khi đã được các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng đồng ý. Tuy nhiên, đến nay thì nhiều người chưa được cấp sổ đỏ là lỗi của chính quyền địa phương.

Ông Lê Bá Phúc, Giám đốc Sở TN&MT xác nhận, từ năm 2016 đến 2018, Apec Land đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất hoàn thành cho đợt 1 là 148,6 tỷ đồng (tương ứng 70% giá trị quyền sử dụng đất); tạm nộp đợt 2 là 30 tỷ đồng.

Tính từ tháng 7/2014 đến nay đã cấp 226 sổ đỏ cho 28.327,1m2 đất ở, Apec Land đã thực hiện chuyển nhượng cho người dân 98/226 nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận và đã bán 226 nhà ở hình thành trong tương lai. Còn lại khoảng 700 nhà ở và đất ở phân lô theo quy hoạch chi tiết chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tương tự, DA khu nhà ở An Đông do Công ty CP Đầu tư An Dương làm chủ đầu tư với quy mô 16,2ha tại phường An Đông (TP. Huế), được UBND tỉnh có quyết định lựa chọn nhà đầu tư và hợp đồng thực hiện đầu tư DA vào năm 2010. Đến nay chỉ có 61 nhà có sổ đỏ, 240 nhà ở và đất ở phân lô theo quy hoạch chi tiết chưa cấp.

Đối với DA Khu nhà ở căn hộ cao cấp, biệt thự đa chức năng, dịch vụ, thương mại tại khu đất ký hiệu TM2, OTM2, OTM4 và BT thuộc Khu A - đô thị mới An Vân Dương (Khu đô thị Phú Mỹ An) của Công ty CP An Invest có diện tích 16,4ha. Chủ đầu tư đã hoàn thiện 7 căn nhà hàng tại khu dịch vụ thương mại, xây thô hoàn thiện mặt ngoài hơn 140 căn nhà thấp tầng theo quy hoạch. Đến nay chủ đầu tư đã nộp trên 403 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nhưng còn khoảng 66 nhà ở và đất ở phân lô theo quy hoạch chi tiết chưa được cấp sổ.

“Tắc” vì luật không có hướng dẫn chuyển tiếp

Ông Lê Bá Phúc cho biết, các DA này đã được lựa chọn nhà đầu tư và triển khai thực hiện từ trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, việc triển khai giải phóng mặt bằng đối với các DA này khó khăn, phức tạp nên kéo dài qua nhiều năm. Do đó, hầu hết diện tích bàn giao đất trên thực địa (chưa có quyết định giao đất) cho chủ đầu tư triển khai thi công DA rơi vào thời điểm sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2014.

Lý giải về điều này, ông Phúc nói rằng trước đây Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp các DA này thì cơ quan Nhà nước không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất để thực hiện cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay tại Điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận là phải được giao đất, cho thuê đất từ sau ngày luật này có hiệu lực. Dù vậy, tại thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành và nghị định hướng dẫn thi hành không có quy định xử lý chuyển tiếp việc cấp giấy chứng nhận cho trường hợp như các DA nêu trên.

Cũng theo ông Lê Bá Phúc từ tháng 7/2022, sau khi UBND tỉnh có công văn gửi Bộ TN&MT xem xét thì Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cũng đã có nhiều công văn hướng dẫn. Tuy nhiên, qua rà soát lại hồ sơ pháp lý 3 DA và nội dung hướng dẫn của cơ quan này, Sở TN&MT vẫn còn nhiều lúng túng khi triển khai thực hiện.

Cụ thể, các DA này đến nay đã được nhà đầu tư chuyển nhượng phần lớn sổ đỏ đã được cấp cho người dân cũng như đã chuyển nhượng một phần DA cho nhà đầu tư thứ cấp; đã bàn giao lại cho địa phương một số quỹ đất để tổ chức đấu giá đất ở phân lô, lựa chọn nhà đầu tư DA nhà ở xã hội… Vì vậy, trường hợp phải ban hành quyết định giao đất, theo quy định sẽ rất phức tạp, khó khăn trong quá trình xử lý.

“Trong trường hợp giao đất một phần đối với diện tích đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì phần diện tích đã thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ xử lý như thế nào để tạo điều kiện cho người dân và chủ đầu tư tiếp tục giao dịch”, ông Phúc phân tích thêm.