Thế thì… bán cho ai?

Doanh nghiệp tìm hiểu các chương trình cho vay ưu đãi của ngân hàng

BĐS ở Việt Nam thời gian qua được cho là phát triển lệch lạc. Có lần Bộ Xây dựng cho hay, phân khúc BĐS cao cấp và du lịch chiếm đến 80% dẫn đến thừa thãi. Trong khi đó phân khúc nhà giá rẻ, nhu cầu tiêu dùng cao lại thiếu. Điều này cũng đồng nghĩa một nguồn vốn rất lớn bị “chôn” vào BĐS và không đưa lại lợi lộc gì. Đến thời điểm này không biết thị trường BĐS cao cấp có “nhúc nhích” gì không?

Qua số liệu nói trên cho thấy cầu tiêu dùng vẫn còn yếu. Dù cầu yếu nhưng các nhà đầu tư vẫn phát triển BĐS (qua số liệu tăng trưởng tín dụng 14%). Chưa có phân tích cụ thể là dòng tiền cho BĐS đi vào phân khúc nào, nhưng liệu tình hình có làm trầm trọng hơn sự thừa thãi? Điều này các nhà hoạch định chính sách cần theo dõi sát sao và có giải pháp điều chỉnh dòng tiền chứ không phải như trước đây, để đến lúc thừa chúng ta mới biết thừa.

Rất có thể nguồn tín dụng chảy vào BĐS ở phân khúc nhà ở giá rẻ. Nếu đúng thế thì là điều tốt. Có hai lý do cho nhận định này. Thứ nhất các nhà phát triển BĐS không “dại” gì đi vay để đầu tư vào phân khúc BĐS cao cấp, vì vốn dĩ nó đã thừa. Thứ hai là phân khúc BĐS giá rẻ hiện nay có nhu cầu lớn. 14% tăng trưởng tín dụng BĐS trùng hợp với gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng cho vay phát triển chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ.

Dù cầu tiêu dùng hiện tại còn yếu nhưng điều đấy cũng không đáng để lo ngại, vì phát triển một BĐS không phải ngày một ngày hai mà có thể kéo dài trong nhiều năm. Lãi suất huy động đã hạ rất nhiều, nhưng lãi suất cho vay thì hạ không tương thích. Hôm trước ngồi với một trưởng phòng tín dụng của một ngân hàng trong “big 4 bank”, tôi có hỏi lãi suất hiện tại như thế nào, anh cho biết lãi suất ngắn hạn thì có hạ nhiều nhưng lãi suất trung hạn vẫn trên 10%. Còn trên bao nhiêu thì anh không cho biết cụ thể, chỉ nói chung chung là 12-13% gì đó.

Nhân đây cũng nói đến một “sự lạ” của tín dụng – lãi suất huy động thì giảm, nhưng lãi suất cho vay thì không giảm. Theo cách hiểu thông thường là biên lợi nhuận của ngân hàng được giãn rộng thêm, nhưng kỳ thực có phải như vậy không là điều chưa thể biết được. Có những thông tin cho biết, lãi vay của các ngân hàng không thể hạ ngay là vì ngân hàng còn tồn một nguồn vốn huy động trước đây với lãi suất cao. Giờ nếu cho vay với lãi suất thấp cũng đồng nghĩa với việc chịu lỗ. Không ngân hàng nào muốn điều này xảy ra nên vẫn còn “neo” lãi suất cho vay cao. Tuy nhiên, cách lý giải này cũng thiếu sức thuyết phục bởi vì nó “phi thị trường”. Đã kinh doanh thì có lời có lỗ, tức là chấp nhận rủi ro. Làm gì có chuyện khư khư nhận phần lợi về mình. Tín dụng cao người ta không vay hoặc rất đắn đo khi vay, ví dụ như tín dụng tiêu dùng chỉ tăng 1,32% cho thấy điều đó. Tăng trưởng tín dụng chung cũng chỉ ở mức 4,03%. Đồng tiền của ngân hàng, một khi không thể cho vay thì cũng không thể sinh lãi. Với lãi suất cao, những người chấp nhận vay cũng tiềm ẩn rủi ro nợ xấu. Phải chăng ngân hàng chấp nhận mức tăng trưởng tín dụng thấp còn hơn là cho vay để dẫn đến nợ xấu?

Dù có lý giải vì nguyên nhân gì thì lãi suất hiện tại chưa hạ. Nhưng tiên đoán là tình trạng này không thể kéo dài, bởi một khi lãi suất cao thì người vay ít. Người vay ít thì đến ngân hàng “thừa tiền”. Bài toán kinh tế là phải làm cho đồng tiền sinh lợi. Đến một lúc nào đó lãi suất sẽ hạ để tương thích với nhu cầu thị trường. Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ có thể thúc đẩy nhanh tình trạng này.