Dự án Khu nghỉ dưỡng Minh Viễn (Lăng Cô) chậm triển khai, trong quá trình đầu tư cũng bộc lộ nhiều bất cập
Vướng ở quy hoạch
Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và Hỗ trợ doanh nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư cho biết, khó khăn, vướng mắc lớn nhất trong quá trình xúc tiến đầu tư thời gian vừa qua là việc thiếu đồng bộ về các vấn đề liên quan đến quy hoạch đối với các vị trí kêu gọi đầu tư, cụ thể như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch 3 loại rừng,...
Theo bà Nguyễn Thị Bích Thảo, Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và Hỗ trợ doanh nghiệp, để đảm bảo các dự án sẵn sàng kêu gọi về đầu tư, khu đất phải phù hợp quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất. Trong khi đó, một khu đất bị điều chỉnh bởi nhiều quy hoạch khác nhau, các quy hoạch này lại thường không thống nhất về mục đích sử dụng, chỉ tiêu quy hoạch. Khi có nhà đầu tư đến phải tổ chức thực hiện khảo sát, lập mới, điều chỉnh các quy hoạch liên quan. Tuy nhiên, vấn đề tham mưu, phối hợp giữa các sở, ngành và địa phương còn thiếu thống nhất, làm quá trình nghiên cứu đầu tư dự án kéo dài, mất cơ hội kêu gọi đầu tư của tỉnh”.
Ngoài ra, nhiều khu vực kêu gọi đầu tư chưa có quy hoạch xây dựng, gây khó khăn, kéo dài ảnh hưởng tiến độ cấp phép đầu tư. Trước đây, quá trình đầu tư, nhà đầu tư sẽ tiến hành lập quy hoạch, nhưng theo quy định mới, để đầu tư một khu vực nào đó, Nhà nước phải tiến hành quy hoạch phân khu trước. Hầu hết các khu vực trong tỉnh đều chưa có quy hoạch phân khu, do đó, hiện tại, tỉnh đang làm quy hoạch, buộc các dự án mới cũng phải tạm dừng lại để thực hiện đúng quy trình.
Xu hướng hiện nay là du lịch kết hợp bất động sản. Bất động sản như là phần giúp doanh nghiệp cân đối tài chính, có chi phí “bù lỗ” cho dịch vụ du lịch. Đó là mong muốn của hầu hết các nhà đầu tư hiện nay, nhưng trong quy hoạch sử dụng đất của tỉnh không có, dẫn đến câu chuyện hai bên chưa gặp nhau về quan điểm, tầm nhìn. Như tại dự án Chợ Du lịch Huế tại hai phường An Đông và Thủy Dương, TP. Huế, sau khi kêu gọi đã có nhà đầu tư trúng thầu, nhưng đã bỏ vì họ không cân đối được về tài chính, đất trong dự án quy hoạch chỉ sử dụng khai thác thương mại, dịch vụ. Do đó, khu đất trên sau đó được quy hoạch lại để kêu gọi nhà đầu tư mới.
Cũng phải nhấn mạnh thêm, việc chưa làm tốt khâu quy hoạch dẫn đến những bất cập trong cấp phép đầu tư. Tại dự án du lịch suối Voi (xã Lộc Tiến, Phú Lộc), toàn bộ diện tích được cấp cho nhà đầu tư thuộc khu vực bảo vệ thiên nhiên nghiêm ngặt, không thể cấp phép khai thác dịch vụ du lịch. Hay dự án Khu nghỉ dưỡng sân golf Lăng Cô, với phần lớn diện tích được cấp nằm trong rừng phòng hộ, đất nông nghiệp nên quá trình chuyển đổi, cấp phép gặp nhiều khó khăn, làm kéo dài dự án.
Chính chưa có quy trình tốt, quy hoạch chưa bài bản, nên có một thời gian dài, Huế đã dễ dãi trong thu hút đầu tư, dẫn đến hiện tượng “xí phần”, thu hút những nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, dẫn đến tình trạng mua bán dự án, dự án treo cả chục năm, làm ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư.
Dự án Khu đô thị, nghỉ dưỡng cao cấp Vinconstec ở Phú Thuận bỏ hoang nhiều năm qua mà không thể thu hồi
Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng
Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) mất quá nhiều thời gian khiến nhà đầu tư lựa chọn một điểm đến khác, có tính khả thi cao hơn. Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư, gần như toàn bộ các dự án trên địa bàn tỉnh đều gặp khó khăn về GPMB. Đối với các dự án du lịch, không do Nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư thỏa thuận với người dân. Để hỗ trợ doanh nghiệp, quá trình thực hiện GPMB được các cấp cùng tham gia, nhưng để thúc đẩy giải phóng nhanh hơn là câu chuyện không phải dễ.
Theo bà Nguyễn Thị Bích Thảo, Huế là địa phương có dân cư sinh sống sớm, dải đất ven biển đa số đã có nhà ở, đây cũng là nơi được làm nơi chôn cất người mất. Do đó, sau khi có chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư phải tiến hành thủ tục GPMB. Quá trình thương lượng giữa nhà đầu tư và người dân gặp rất nhiều trở ngại vì giá đền bù. Không chỉ thế, có một số lăng mộ gần như vô chủ, hoặc người thân ở nước ngoài, nên phải cần rất nhiều thời gian để đạt được thỏa thuận giải quyết giữa hai bên.
Khu nghỉ dưỡng cao cấp Hue Spirit Sanctuary tại phường Hương Hồ (TP. Huế), quá trình GPMB đã qua hơn một năm rưỡi, chỉ còn 3 hộ chưa đồng ý, khiến dự án không thể khởi công, trong sự “sốt ruột” của nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Thanh, Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Phú Lộc chia sẻ, trên địa bàn Phú Lộc đang có dự án du lịch Lộc Bình Resort - Văn Phú đã GPMB được 50%. Còn 50% đang gặp khó vì quá trình thương lượng giữa nhà đầu tư và người dân chưa thống nhất. Cũng phải nói thêm là giá đền bù cho người dân thường thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Trong khi đó, việc hỗ trợ, hay đền bù của nhà đầu tư phải minh bạch, đảm bảo công bằng như nhau.
Điểm nghẽn về GPMB dẫn đến một thực tế là có những dự án khởi công khi chưa có giấy phép xây dựng, thậm chí chưa có quyết định giao đất. Điều này dẫn đến một thực tế khác là đã có dự án xây dựng khi chưa được cấp phép, khi doanh nghiệp gặp trở ngại về tài chính hay các vấn đề phát sinh khác trong quá trình đầu tư, khiến dự án chậm tiến độ thời gian dài, nhưng cơ quan chức năng không thể thu hồi và trở thành những dự án “chết”. Đã hơn 10 năm qua, ai đi ngang qua khu vực bãi tắm Phú Thuận, Phú Vang đều thấy những khối nhà bê tông chưa hoàn thiện của Dự án khu đô thị, nghỉ dưỡng cao cấp Vinconstec, đó là minh chứng cụ thể nhất.
Trong lần chia sẻ về giải pháp thu hút đầu tư vào Huế và khu vực miền Trung mới đây, bà Nguyễn Thị Nga, Tập đoàn Chủ tịch BRG nhấn mạnh, sợ nhất là GPMB, do đó, để thúc đẩy đầu tư, hãy trao cho doanh nghiệp đất sạch, dự án sẽ “chạy” rất nhanh. Nếu đã có đất sạch mà chậm tiến độ, không thực hiện dự án đó là lỗi của nhà đầu tư, cần có chế tài thật mạnh.
Rào cản về cơ chế
Lâu nay, câu chuyện vì sao Thừa Thiên Huế không xã hội hóa, thu hút nhà đầu tư vào khai thác dịch vụ trong Quần thể Di tích Cố đô Huế, sản phẩm du lịch quan trọng nhất của Thừa Thiên Huế đã được phân tích nhiều lần.
Ông Mai Xuân Minh, Phó Giám đốc Trung tâm Bảo tồn Di tích Cố đô Huế cho hay, đã có nhiều nhà đầu tư đến, mới đầu rất hào hứng, nhưng khi nghiên cứu kỹ thì hầu hết phải rút lui. Khó nhất là xác định quyền sử dụng đất, với đất trên di sản không được giao, nên nhà đầu tư không có cơ sở để thế chấp vay vốn kinh doanh. Như tại khu đất ở đường Nguyễn Chí Diểu giao với Đoàn Thị Điểm, đã cấp phép cho nhà đầu tư, công tác đền bù cũng đã xong nhưng dự án dừng hẳn, cũng vì không xác định được quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó cho nhà đầu tư.
Vườn Quốc gia Bạch Mã, điểm đến mà Huế đặt nhiều kỳ vọng để khai thác tốt hơn về du lịch. Nhưng khi nằm trong vườn Quốc gia, mọi đầu tư không phải dễ bởi ở đó đòi hỏi sức chịu tải, mật độ xây dựng, tác động môi trường… Tương tự ở phá Tam Giang, để đầu tư phải có đánh giá tác động môi trường, có phương án khả dĩ để vừa xây dựng, vừa bảo vệ cảnh quan, vừa phát triển nhưng phải bảo vệ các sinh vật đặc hữu. Để được triển khai dự án, doanh nghiệp phải đi nhiều nơi, thậm chí ra các Bộ, ngành Trung ương để xin các thủ tục về môi trường, hoặc quy định khác.
Nhiều quỹ đất đẹp, nhất là hai bên bờ sông Hương được đánh giá sẽ thu hút được các đầu tư đến. Trên thực tế nhiều nhà đầu tư đến nghiên cứu khu vực tại đường Lê Lợi từ đường Hoàng Hoa Thám đến Bà Huyện Thanh Quan. Vì có quy định chiều cao xây dựng nên nếu xây khách sạn có cơ số phòng ít, sẽ khó hoặc kéo dài thời gian thu hồi vốn đầu tư.
Theo các nhà đầu tư, trên thực tế, họ luôn có sự tính toán để ưu tiên đầu tư, như biển Lăng Cô và Đà Nẵng, cách nhau vài chục km nhưng vì sao có sự khác biệt. Chỉ tính về thời tiết, biển Đà Nẵng ít nhất hoạt động dài hơn 1 tháng so với Lăng Cô. Với du lịch biển, chừng đó thời gian đã giúp tăng đến 20% doanh thu. Hay với những điểm đến, như Khánh Hòa, Phú Quốc, số ngày nắng trong năm còn cao hơn, là 290 – 320 ngày, chắc chắn sẽ được nhiều nhà đầu tư đến hơn so với điểm đến chỉ có khoảng 250 ngày nắng như Thừa Thiên Huế.
Bài, ảnh: Đức Quang
Kỳ 3: Làm mới môi trường đầu tư, tạo sức bật cho điểm đến